Леонид Кушнаренко рассказал «Правовой гарантии», на что обратить внимание при аренде жилья в Чехии, чего опасаться иностранцам, планирующим арендовать квартиру в этой стране.
- Леонид, существуют ли какие-то специальные условия аренды жилья в Праге для иностранцев?
- Ест установленное в законе о пребывании иностранных граждан на территории Чешской республики (и в Праге, в том числе) положение о документе, подтверждающем предоставление жилья (чеш. – doklad (potvrzení) o zajištění ubytování). В нем владелец недвижимости в установленной форме указывает адрес жилья, срок аренды, свои данные как арендодателя, а также сведения об иностранце – арендаторе (совместном арендаторе, субарендаторе) (чеш. –nájemce).
Кроме того, документ обязательно должен быть в письменном виде, с подписями сторон и предоставлен в соответствующий (по месту регистрации в кадастре недвижимости) департамент МВД Чехии. Здесь уместным будет также отметить, что применительно к недвижимости, находящейся в кооперативной собственности, для иностранцев в случае аренды (приобретения) недвижимости (квартиры, офиса и пр.) понадобится еще и разрешение членов кооператива (его правления).
Наряду с этим, при вступлении в права аренды недвижимого имущества необходима соответствующая запись в кадастровом департаменте в реестре недвижимости (чеш. katastr nemovitostí).
- Ожидаются ли изменения в законодательстве в данной сфере?
- Да, в ближайшее время грядут и другие изменения в законодательстве. В связи с внедрением в Чехии таковой новации, как реестр договоров (чеш. - registr smluv), следует помнить, что и договора аренды будут размещать в данной системе. Также совсем скоро увидит свет закон о прописках, разработанный в МВД Чехии, в связи с этим станет обязательной регистрация жителей по месту фактического пребывания, т.е. всех лиц, проживающих в конкретном объекте недвижимости.
- Необходимы ли поручитель или залоговая сумма?
- В Чехии практикуется внесение определенного финансового залога (чеш. - kauce), об этом делается отметка в договоре аренды (чеш. - nájemní smlouva).
- Какие документы требуются для заключения договора аренды жилья в Чехии иностранному гражданину?
- Иностранный гражданин как легализованный в Чехии субъект права при подписании соответствующего договора имеет в установленном порядке записи об этом в удостоверении его личности (паспорте), а также заполняет вместе с владельцем недвижимости указанного выше документа о предоставлении жилья для МВД ЧР. Оговаривается и согласовывается текст договора аренды жилья (обязательно в письменном виде) между двумя сторонами, а также все необходимые положения.
- На какие пункты договора иностранцам следует обращать особое внимание?
- На все, без исключения, поскольку неправильно выделять какой-либо из пунктов, все они играют важную свою роль и все вместе составляют сам договор. В самом договоре должны быть следующие пункты: указание сторон (кто арендодатель и кто арендатор), адрес жилья – в качестве предмета договора аренды, размер арендной платы, сроки арендных отношений по схеме: от и до, обязанность сторон с учетом требований действующего чешского законодательства.
Виды и особенности договоров в Чехии
- Какие договоры аренды недвижимости существуют в Чехии?
- Договоры аренды недвижимости имеют две основные разновидности: для проживания, когда речь идет об аренде жилого помещения (чеш. - nájem bydlení) и второй случай - это аренда помещения для ведения бизнеса (аренда с коммерческим предназначением), в том числе, аренда недвижимости, относящаяся и к обычному жилищу, и к помещению сферы коммерческой деятельности. В последнем случае арендатор может в квартире жить и работать, заниматься предпринимательством – это отдельная тема для разговора.
- Есть ли какие-то особенности?
- Действующий Гражданский кодекс во взаимоотношениях арендодателя с арендатором встает, как правило, на сторону последнего, как более слабой стороны. В связи с этим запрещается какое-либо нарушение его прав, которые закреплены законом. К примеру, арендатор имеет право держать в помещении животное, даже тогда, когда в договоре о найме жилья его владельцем будет отмечено, что арендатор не должен содержать животное в арендуемом помещении. Знайте, такое положение – незаконное.
- Очень интересно! А если была устная договоренность касательно аренды?
- Следует знать, если же договоренность состоялась, но устно, и арендатору разрешено проживать, то в этом случае у арендодателя нет возможности впоследствии утверждать, что договорные отношения не возникли по причине отсутствия письменного договора аренды. И важное замечание о так называемой фактической аренде (чеш. - faktický nájem): договор аренды считается легально заключенным в том случае, когда арендатор проживает в арендуемом помещении более трех лет.
- Как устанавливается размер арендной платы?
- Размер арендной платы, если в договоре не определено иначе, устанавливается в соответствии с принятым для данной местности уровнем цен. Такое правило существует и касательно стоимости коммунальных услуг.
В соответствии с законом Чешской республики арендатор может лишь 1 раз в год письменно предложить арендатору дать согласие на оплату более высокой арендной платы. Но это возможно только при соблюдении им определенных условий и когда договор такого не исключает. Кстати, справедливости ради, следует отметить, что такое же правило может быть применено и в случае снижения арендной платы. В отношении определенной залоговой суммы имейте в виду: по закону ее размер не должен превышать величину 16-ти ежемесячных арендных платежей.
Кроме того, важно знать, что после окончания договора аренды арендатор получаете денежные средства обратно, а также может претендовать на некоторые проценты от данной суммы, начиная с момента ее предоставления арендодателю.
- Какие пункты договора могут признать незаконными?
- В договоре не допускается указания о чрезмерном контроле со стороны арендодателя и о штрафах, например, за несвоевременно произведенную арендную оплату. Такого рода замечания в тексте договора считаются незаконными.
Арендатор имеет возможность часть арендованного помещения, в котором он проживает, сдать в субаренду. В этом случае арендодатель должен быть оповещен. Когда же арендатор не проживает в помещении (случай использования помещения для коммерческих целей), то тогда обязательно понадобится получить от арендодателя соответствующее письменное разрешение.
- Каковы особенности расторжения договора и выселения?
-Арендатор может расторгнуть заключенный на определенный срок договор аренды из-за невозможности продолжать его вследствие изменения обстоятельств, которые служили основанием для заключения договора аренды (см. так называемую оговорку о неизменных обстоятельствах - лат. «clausula rebus sic stantibus»), Договор сохраняет силу, если не изменятся обстоятельства, при которых он заключен.
Арендодатель может в обычном порядке расторгнуть заключенный на определенный (или неопределенный срок) договор аренды с соблюдением трехмесячного срока расторжения договора. Кроме того, арендодатель вправе прекратить досрочно договор аренды по причинам, когда арендатор осужден за умышленное преступление в отношении арендодателя, его семьи или в отношении чужой собственности, находящейся в доме, или когда оплата арендных платежей производилась несвоевременно.
При условии, если договор был заключен на определенный срок, но арендатор после окончания установленного срока аренды продолжил проживать в жилом объекте недвижимости более 3-х месяцев, прежде, чем арендодатель его в письменном виде предупредил об окончании найма жилья и выселении из него, знайте, что, несмотря на это, договор считается в таком случае продолженным, правда, его срок не должен превышать более 2-х лет.
Арендатор не может выселиться без причины, если в договоре на определенный срок не указано иное. Исключение составляет, например, изменение условий, при которых данный договор был заключен, к примеру, когда арендатор нашел работу в другом городе. Арендатор имеет право обратиться в суд, если ему вручили оповещение о выселении, но он не согласен с этим. Наконец, кроме договора аренды, а также ряда уже вышеуказанных документов, ему предстоит также участвовать в оформлении протокола приема-передачи арендуемого помещения, уведомлении о количестве лиц проживающих в помещении и др.
- Спасибо за интересную беседу!
Беседовала Лейла Досумова
Читайте по теме:
Как признать договор аренды недействительным
Договор аренды автомобиля за рубежом – на что обратить внимание?
Расторжение договора аренды в суде: порядок, причины, плюсы, минусы
Адвокат «ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ Kushnarenko & Partners», автор серии публикаций про право в Чехии в журнале
