Как совершить сделку с землей, домом, дачей

Как совершить сделку с землей, домом, дачей

Будучи законным владельцем земельного участка и расположенного на нем частного жилого дома, дачного домика,

Вы в полном праве произвести любую сделку с недвижимостью, в частности, сделку с землей, домом, дачей.

При наличии свидетельства о праве собственности на объект недвижимости Вы можете продать, подарить, завещать, обменять, заложить, сдать в аренду свое имущество. В большинстве случаев земельные участки переходят в другие руки по различным сделкам между физическими лицами вместе со всеми объектами капитального строительства, которые находятся на данном участке. Иное практически лишает смысла саму сделку, поскольку нелогично, если земля и построенные на ней сооружения принадлежат на праве собственности разным, чужим друг другу людям. Естественно, речь здесь не идет о пустых, незастроенных земельных участках, которые продаются, дарятся или сдаются в аренду как отдельные объекты. В связи с этим наибольшее распространение получают двойные сделки с недвижимостью, т.е. когда реализуются одновременно земельный участок с частным жилым домом или дачным домиком. Пока не внесены соответствующие изменения в гражданско-правовое законодательство, земля и прочно связанные с нею постройки считаются разными объектами недвижимости, юридически отдельными друг от друга.
Договор, как купли-продажи, так и дарения, составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами сделки. Ошибка многих – полагать, что такое соглашение в обязательном порядке должно составляться и заверяться нотариусом. Это распространенное заблуждение. Действующее законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требует обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи или дарения объекта недвижимости. Поэтому совершенно бессмысленно тратить лишние деньги на данную процедуру: достаточно составить стандартное соглашение самостоятельно либо обратиться за этим к юристам. Составление подобного договора юристом в простой письменной форме обойдется гораздо дешевле, чем его нотариальное заверение.
Вместе с договором сторонами должен быть также составлен и подписан акт приема-передачи недвижимого имущества. Это документ, который фиксирует сам факт передачи объекта от продавца покупателю, или от дарителя одаряемому. В данном документе стороны также должны зафиксировать, в какой момент на вторую сторону переходит право собственности и риск случайной гибели, утраты, повреждения недвижимости. Фактическим собственником, т.е. титульным владельцем объекта недвижимости сторона становится именно в момент подписания акта приема-передачи недвижимого имущества. А официально право собственности на земельный участок, частный жилой дом, дачный домик возникает лишь в момент его государственной регистрации Росреестром.
Здесь же необходимо отметить, что любая сделка с таким ценным предметом, как земельный участок, дом или дача предполагает некий элемент доверия между сторонами сделки, поскольку определенный риск присутствует в любом случае. Не существует какого-либо единого идеального шаблона сделки, который лишил бы обе стороны любых возможных рисков на случай введения в заблуждение, обмана, мошенничества со стороны контрагента и полностью застраховал бы обе стороны от возможных проблем. Поэтому мы настоятельно советуем более внимательно присматриваться к своим контрагентам по совершаемым сделкам, передавать денежные средства только с подписанием соответствующих документов, указывать в договоре и акте приема-передачи реальный размер передаваемых денег, проверять объект недвижимости заблаговременно на предмет ареста, залога, наличия иного обременения. Процедура регистрации сделок с недвижимым имуществом и перехода права собственности урегулирована действующим законодательством достаточно четко, тем не менее, есть некоторые тонкости, которые оставляют злоумышленникам шанс на обман и получение выгоды неправомерным путем. И об этом всегда нужно помнить.
Если на момент совершения сделки Вы состоите в зарегистрированном браке, обязательно согласие Вашего супруга на отчуждение недвижимого имущества. Такое согласие оформляется и удостоверяется в нотариальном порядке. Получение согласия супруга принимающей в сделке стороны (покупателя, одаряемого) не требуется. Также на регистрацию перехода права собственности на частный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в обязательном порядке предоставляется выписка из лицевого счета (выписка о составе членов семьи), выдаваемая паспортным столом по месту нахождения жилья не позднее, чем за 7 дней до подачи документов на государственную регистрацию сделки. Выписка должна отразить, кто прописан в отчуждаемом частном доме, предоставляется даже в том случае, если на жилплощади никто не прописан. Если Вы продаете или дарите земельный участок с дачным домиком без права регистрации проживания, подобная справка, соответственно, не предоставляется, поскольку прописываться на даче как по месту жительства запрещено.
Для регистрации сделки в Росреестре Вы должны подготовить комплект необходимых документов:
- договор купли-продажи или дарения;
- акт приема-передачи недвижимого имущества;
- правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
- копия свидетельства о праве собственности на объект недвижимости;
- выписка из лицевого счета (не позднее, чем 7-дневной давности при отчуждении частного жилого дома);
- нотариальное согласие супруга на совершение сделки (если продавец или даритель состоит в браке);
- паспорта граждан;
- нотариально заверенная доверенность (если сделка совершается через представителя).
С 1 июня 2013 года Вы имеете право выбирать абсолютно любое подразделение Росреестра в границах субъекта РФ, без привязки к местонахождению Вашего земельного участка, частного жилого дома, дачного домика. Советуем также воспользоваться предварительной записью на прием, данная услуга оказывается Росреестром. В зависимости от сезона и загруженности конкретного отделения за Вами закрепляется очередь через 2 недели - 2 месяца. В этом случае Вы приходите к конкретному времени с готовым пакетом документов и не стоите в очереди.
При обычном варианте Вы должны также явиться в отделение Росреестра и сдавать документы на регистрацию сделки с земельным участком, домом, дачей в порядке живой или электронной очереди. Можете доверить эту процедуру любому лицу, однако для этого обязательно наличие нотариально удостоверенной доверенности. Не стоит забывать, что процедура государственной регистрации сделки с недвижимостью предусматривает также обязательную уплату госпошлины в размере 350 р. для земельных участков и 2 000 р. для домов и дач, если покупателем или одаряемым является физическое лицо. При заполнении данных на уплату госпошлины указывайте Ф.И.О. покупателя либо одаряемого: именно принимающая по сделке сторона является плательщиком госпошлины. В графе "адрес" при оплате государственной пошлины укажите не место жительства участника сделки, а адрес местонахождения отчуждаемого объекта недвижимости. Таким же принципом руководствуйтесь при выборе кода ОКТМО: Вы должны указать код района местоположения земельного участка, частного жилого дома или дачного домика, но не места своей прописки. Приготовьтесь также оплатить дополнительные 350 р. госпошлины, если с момента последней государственной регистрации права собственности на какой-либо объект недвижимости изменились Ваши паспортные, анкетные данные.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, частный жилой дом, дачный домик может быть выдано по истечении различного периода времени, в зависимости от ряда факторов: место проживания заявителя, обременение ипотекой и др. Общий срок составляет 14 календарных дней. Через 2 недели Вы или Ваш доверитель по нотариально заверенной доверенности можете получить свидетельство о праве собственности на земельный участок, частный жилой дом, дачный домик. С этого момента Вы официально становитесь законным собственником своей недвижимости.

Алексей Коновалов, заместитель руководителя юридической коллегии «ЮриуС»,
преподаватель юридического факультета ННГУ им. Н.И. Лобачевского,
член Ассоциации юристов России

X

Закажите звонок

Наш адвокат свяжется с Вами и даст подробную информацию по интересующим Вас вопросам.



09
:
00
+7(999) 999 999
9
18
Наш адвокат свяжется с Вами