Риски на рынке недвижимости

Риски на рынке недвижимости

Рынок купли-продажи жилой недвижимости в настоящее время очень интересен, разнообразен, сложен и многогранен.

Каждая вторая семья нуждается в изменении своих жилищных условий, и, как говорят специалисты в области недвижимости, квартира – это самое главное в жизни каждого человека, потому что у всех должна быть крыша над головой.
И, действительно, с вопросом продажи квартиры и приобретения новой сталкиваются люди очень часто: в семье двое детей, взрослая дочь не может жить в одной комнате с подрастающим братом; сын решил жениться и молодой семье необходимо свое жилье; старенький родитель нуждается в постоянном уходе, для него тоже нужна отдельная комната.
Таким образом, возникает проблема, и выбираются пути её решения.
Безусловно, и продавец, и покупатель хотят максимально снизить риски совершения столь дорогостоящей сделки, прибегают к помощи специалистов, однако сложные ситуации все же возникают, и споры о восстановлении нарушенного права переносятся на рассмотрение в суд.
Yamatina (2)Возьмем для примера случай, когда собственник вынужден продать квартиру, купленную на ипотечные средства. Ипотека полностью еще не погашена, и, соответственно, квартира под обременением. В данном случае объектом договора купли-продажи выступает квартира, находящаяся в залоге у банка. Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога другому лицу без согласия залогодержателя (если иное не предусмотрено договором о залоге). Пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке» также предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена либо иным способом лишь с согласия залогодержателя. В соответствии со статьей 39 указанного выше Федерального закона «Об ипотеке» в случае нарушения положений пункта 1 статьи 37 Федерального закона № 102-ФЗ, залогодержатель вправе по своему усмотрению требовать признания сделки недействительной, либо досрочного погашения ипотечного обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество.
Таким образом, покупатель при выборе квартиры должен удостовериться, что в отношении данного объекта недвижимости не установлены обременения. Данную информацию можно почерпнуть из свидетельства о государственной регистрации права, где предпоследней строчкой указано: «Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано».
Но на рынок недвижимости выставляются и квартиры, имеющие обременение, о чем продавец сразу предупреждает покупателя и предлагает ему такой вариант покупки квартиры: между покупателем и продавцом заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому покупатель в знак своего намерения купить именно эту квартиру вносит продавцу залог в размере непогашенной части ипотеки; в случае отказа продавца заключить основной договор, он обязан вернуть покупателю сумму залога в двойном размере, в случае отказа покупателя от заключения договора – сумма залога ему не возвращается. Далее продавец действует следующим образом: получив недостающую сумму для полного погашения ипотеки, он вносит её в банк, получает от банка документ, подтверждающий полное погашение и закладную, подает эти документы вместе с заявлением в Росреестр о внесении изменений в реестр (снятие обременения), а затем, получив новое «чистое» свидетельство, заключает с покупателем основной договор купли-продажи квартиры.
Схема достаточно прозрачная, основанная на требованиях закона, однако на практике возникает много вопросов, самый главный из них – насколько быстро возможно снять обременение с заложенной квартиры. Если речь идет о двух – трех днях, то покупатель может ждать, поскольку понимает, что его риски не так велики, а если филиал банка должен направлять информацию о погашенном кредите в головной офис в Москву, получать закладную оттуда же, то процесс сбора полного пакета документов может занять не один месяц. В этом случае риск покупателя очень велик, и вряд ли стоит соглашаться на предложенные условия, даже если квартира продается по цене значительно ниже рыночной.
Многочисленная судебная практика подтверждает данный вывод.
Так, Московским городским судом рассматривался иск банка о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделок, погашении записи о регистрации права собственности. Исковые требования удовлетворены в полном объеме, определением апелляционной инстанции от 24.08.2015 г решение суда оставлено в силе. Суть ситуации в том, что продавец заключил договор купли-продажи квартиры с продавцом; регистрация была приостановлена, поскольку с документами не было приложено согласие банка на отчуждение квартиры, находящейся в залоге. Представитель продавца предоставил в Росреестр заявление от банка о погашении регистрационной записи об ипотеке. Переход права был зарегистрирован, и покупатель получил свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.
Однако банк подал исковое заявление в суд и в судебном процессе доказал, что предоставленное в Росреестр заявление от банка было подписано неуполномоченным лицом. Суд согласился с доводами банка о том, что покупатель видел первоначальное свидетельство, где было указано наличие обременения, получил уведомление от Росреестра о приостановлении регистрации по причине отсутствия согласия банка, следовательно, он не может быть признан добросовестным приобретателем, и, соответственно, договор купли-продажи квартиры был признан недействительным, запись о регистрации права собственности была погашена.
Таким образом, покупатель легкомысленно отнесся к проверке документов на приобретаемый объект недвижимости, вследствие чего и не смог доказать свою правоту в судебных инстанциях.
Кроме того, при подаче искового заявления в суд следует тщательно продумывать, какими документами истец сможет доказать нарушение своего права и какие исковые требования стороны могут быть удовлетворены, поскольку суд, видя, что права человека нарушены, откажет в удовлетворении исковых требований, предъявленных неправильно либо не к тому лицу. Так, Ростовским судом рассматривались исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки, в исковых требованиях отказано, апелляционной инстанцией принято апелляционное определение от 26.05.2016 года, оставившее принятое решение в силе. Суть ситуации в следующем: истец заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры, передав при заключении договора аванс в общей сумме 629 тысяч рублей, указан в договоре срок заключения основного договора. В назначенное время ответчик для заключения договора не явился, полученные денежные средства вернуть отказался. Истец обратился в суд с требованием о понуждении к заключению договора, однако в процессе выяснил, что ответчиком уже заключен договора купли продажи квартиры третьему лицу. Руководствуясь 39 статьей ГПК РФ, истец уточнил исковые требования и просил признать заключенный договор купли-продажи недействительным, применить последствия недействительности ничтожной сделки. Суд, отказывая в исковых требованиях, указал, что между ответчиком и третьим лицом заключен договор купли-продажи квартиры, переход права зарегистрирован, доказательств, что покупатель квартиры преследовала иную цель, чем приобретение квартиры, в дело не предоставлено, то есть он действовал добросовестно. Исходя из положений п. 1 ст. 178, п. 2 ст. 179 ГПК РФ, суд сделал вывод, что истец не наделен полномочиями по оспариванию сделки между иными лицами, поскольку таким правом обладают только стороны заключенного договора купли-продажи квартиры. В определении суд указывает, что истцом выбран неверный способ защиты нарушенных прав, и он не лишен права обратиться к ответчику с иском о взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи.
Перспективы получения положительного решения по рекомендуемым исковым требованиям весьма велики, однако реального возврата 629 тысяч рублей истцу придется ждать очень долго, поскольку в добровольном порядке он требуемую сумму не отдаст, имущества, на которое судебный пристав-исполнитель мог бы наложить арест в силу положений Федерального закона 02.10.2007 г № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», наверняка у ответчика не окажется, и взыскание будет обращено на заработную плату и иные доходы должника, а в силу части 2 ст. 99 Федерального закона «Об исполнительном производстве» удержание из заработной платы составит не более пятидесяти процентов заработной платы и иных доходов.
Таким образом, приходя на этот сложный рынок недвижимости, продавцы и особенно покупатели должны тщательно взвешивать свои решения, проверять все документы, советоваться со специалистами прежде, чем поставить свою подпись под договором купли-продажи и передать деньги за приобретаемую недвижимость. Будьте внимательны, осторожны, и у вас все получится. Хороших людей больше, чем плохих, и вы обязательно найдете квартиру, удовлетворяющую вас по всем параметрам, и будете в ней жить счастливо.

Татьяна Яматина, специалист на рынке недвижимости; внештатный преподаватель. Юридический стаж более 16 лет

X

Закажите звонок

Наш адвокат свяжется с Вами и даст подробную информацию по интересующим Вас вопросам.



09
:
00
+7(999) 999 999
9
18
Наш адвокат свяжется с Вами