В силу действующего законодательства право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН.
А с какого момента возникают обязательства по сделкам, которые подлежат обязательной государственной регистрации? Верховный Суд РФ помог судам разобраться в данном вопросе.
Рассмотрим Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29 августа 2023 года по делу № 77-КГ23-9-К1.
Содержание:
Фабула дела
Истец заключил с фирмой-застройщиком договор участия в долевом строительстве с условием передачи ему построенной квартиры не позднее 1 марта 2019 года. Однако, в этот период права и обязанности застройщика перешли к другой организации, которая впоследствии была признана банкротом.
22 декабря 2018 года Истец выдал нотариально удостоверенное согласие на переход прав и обязанностей застройщика к Ответчику и на перенос сроков передачи объекта.
В июне 2019 года права и обязанности застройщика перешли к Ответчику на основании договора о передаче прав и обязанностей застройщика, заключенного с прежним застройщиком.
Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, касающееся замены застройщика, было заключено между Истцом и Ответчиком спустя почти два года – 19 апреля 2021 года и без промедления зарегистрировано в ЕГРН. Этим допсоглашением были предусмотрены новые сроки ввода объекта в эксплуатацию (29 октября 2021 года) и освобождение нового застройщика от ответственности за нарушения сроков исполнения договора, допущенные его предшественниками.
Однако, не дождавшись истечения нового срока исполнения договора, Истец подал иск о взыскании с Ответчика неустойки по договору за период с 1 марта 2019 года по 18 апреля 2021 года, компенсации морального вреда и штрафа. Цена иска составила более 670 000 рублей.
Позиции судов
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по причине того, что вновь оговоренный срок передачи объекта не наступил, а ответственности за нарушения со стороны предыдущих застройщиков Ответчик по условиям допсоглашения не несет.
Суд апелляционной инстанции с решением нижестоящего суда не согласился, посчитав, что новые сроки передачи объекта начали действовать только после госрегистрации допсоглашения к ДДУ (26 апреля 2021 года). Оформленное у нотариуса согласие Истца не свидетельствует о достижении договоренности между сторонами об изменении срока передачи квартиры. По делу было принято новое решение, которым исковые требования были частично удовлетворены.
Суд кассационной инстанции оставил апелляционное определение в силе.
Позиция Верховного Cуда РФ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ расценила определения судов апелляционной и кассационной инстанций как вынесенные с существенными нарушениями.
Было установлено, что согласие Истца на переход прав и обязанностей застройщика к Ответчику и на изменение сроков передачи квартиры было дано предварительно, еще до истечения ранее установленного срока передачи объекта. Таким образом, Ответчик, заключая с предыдущим застройщиком договор о передаче прав и обязанностей застройщика, имел все основания разумно полагаться на наличие согласия Истца.
Выводы суда апелляционной инстанции о том, что само по себе нотариальное согласие без регистрации допсоглашения не имеет юридической силы, по мнению Верховного Суда, являются ошибочными.
Апелляционное определение вынесено без учета положений действующего гражданского законодательства и постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», от 21 декабря 2017 г. № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».
Верховный Суд отметил, что согласно вышеуказанным нормативно-правовым актам:
- Договор признается заключенным в момент получения акцепта лицом, направившим оферту.
- Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
- При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
- Для третьих лиц считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения записи в ЕГРН, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки. При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.
- В отношениях между собой стороны договора, взявшие на себя определенные обязательства, на которые другая сторона может разумно полагаться, не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора или соглашения об изменении его условий.
- Перевод долга на нового должника осуществляется на основании договора, заключенного между первоначальным и новым должником с согласия кредитора.
- Лицо, дающее предварительное согласие, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки названных условий дает третьему лицу право на ее оспаривание.
Кроме того, суд апелляционной инстанции не оценил, является ли добросовестным поведение Истца, который сначала дал согласие на изменение условий договора и перевод долга (т.е. изменение застройщика), а затем поменял свое решение и потребовал выплатить неустойку.
Исходя из вышеизложенного, определения судов апелляционной и кассационной инстанций были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Автор журнала «Правовая Гарантия»
