Защита права собственности на жилье

Защита права собственности на жилье

Жилое помещение - особый вид имущества. Оно обеспечивает одну из базовых потребностей человека - в жилье, право иметь крышу надо головой, защиту от опасностей и непогоды. Поэтому потеря дома или квартиры очень чувствительна для собственника и его семьи.

Недвижимость имеет высокую стоимость, и этим привлекает мошенников, стремящихся нечестным путем ею завладеть. Так как права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации, способы защиты прав на жилье имеют свои особенности.

Меры судебной защиты

Оспаривание и защита зарегистрированных прав осуществляется только в судебном порядке. Да и в любом случае, защита права собственности, в основном, осуществляется в суде.

Но еще до суда можно принять меры для защиты своих прав - внести в реестр отметку о возражении против зарегистрированного права другого лица.

Обратите внимание! Иск нужно подать в суд в течение 3 месяцев. Иначе отметку аннулируют.

А после подачи иска можно потребовать внести в ЕГРН отметку о судебном споре еще до вынесения решения суда.

Каким образом происходит защита права собственности на жилое помещение? Все зависит от вида нарушения.

В суде могут быть заявлены требования (способы защиты):

  • об истребовании имущества из чужого незаконного владения (так называемый виндикационный иск);
  • об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (негаторный иск);
  • о признании зарегистрированного права отсутствующим;
  • о признании сделки недействительной;
  • о применении последствий ничтожной сделки;
  • о возмещении убытков.

Признание права, виндикация и негаторный иск - это  вещные способы защиты права собственности (вещно-правовые).

Очень важным судебным актом в области защиты прав на недвижимое имущество является Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

Указанное постановление запрещает судам возвращать или оставлять заявление без рассмотрения, если выбран ненадлежащий способ защиты. Суду надлежит определить, какие нормы необходимо применять в том или ином случае.

Истребовать свое жилье можно только у того, у кого оно фактически находится. И если до вынесения решения суда имущество перешло к другому лицу, оно привлекается в качестве соответчика. Для того, чтобы предотвратить убытие имущества до окончания спора истцу желательно просить суд применить обеспечительные меры, такие как запрет распоряжаться спорной квартирой, запрет на внесение записей в ЕГРП.

Особенности оспаривания зарегистрированных прав

В чем заключается особенность оспаривания зарегистрированных прав? Решение суда должно стать основанием для внесения записей в реестр. Например, содержать выводы суда:

  • о наличии или отсутствии права;
  • о возврате имущества во владение его собственника;
  • о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества.

Обратите внимание! Оспаривая сделку с недвижимостью, обязательно заявляйте требования о применении последствий ее недействительности - возврат недвижимости первоначальному собственнику.

Заявляя виндикационный иск, необходимо помнить, что ответчики могут быть добросовестными и недобросовестными. От этого зависит объем доказательств.

Добросовестные (п. 1 ст. 302 ГК РФ) не знают и не могут знать, что продавец жилья не имеет права его продавать. В этом случае истцу необходимо доказать, что жилье выбыло у него помимо его воли либо ответчик получил его безвозмездно. Тогда жилье у добросовестного приобретателя заберут и вернут законному владельцу. У недобросовестного приобретателя жилье можно истребовать в любом случае.

Верховный суд о защите права собственности высказал много важных позиций. Одна из них содержит критерии разграничения добросовестных и недобросовестных приобретателей. Согласно Определения ВС РФ от 04.06.2019 N 18-КГ19-37 добросовестность приобретателя определяется поведением разумного участника гражданских отношений. Например, разумный покупатель не может не запросить выписку ЕГРН, не проверить наличие прав у продавца, не обратить внимания на судебный спор или слишком низкую цену квартиры, особенно продаваемую на основании доверенности.

Если покупатель запросил выписку из ЕГРН, в которой зарегистрированы права продавца, нет записей об оспаривании права, о возражениях, то он вправе опираться на данные реестра. У него презумпция добросовестности, пока в суде не докажут иное.

Борьба с подлогом в ЕГРН

Согласно ч. 5 ст. 1 Закона о госрегистрации государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Но право на недвижимость может быть зарегистрировано в реестре по подложным документам.

За внесение ложных сведений кадастровым инженером в реестр он может быть привлечен и к административной, и к уголовной ответственности. Вид ответственности зависит от суммы причиненного ущерба.

Такими нарушениями являются (ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ, ст. 170.2 УК РФ):

  • внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории;
  • подлог документов, на основании которых были подготовлены межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карта-план территории.
дополнительное требование - неустойка

Если ущерб составляет не более 2 250 000 руб., ответственность будет административной. Кадастрового инженера оштрафуют или дисквалифицируют (ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ).

дополнительное требование - неустойка

Ущерб свыше 2 250 000 руб. повлечет для него уголовную ответственность. Наказание может быть назначено в виде штрафа, лишения права заниматься соответствующей деятельностью либо в виде обязательных работ (ч. 1 ст. 170.2 УК РФ).

дополнительное требование - неустойка

Ущерб более 9 000 000 руб. считается особо крупным, в этом случае наказание будет в виде штрафа либо исправительных работ. Также осужденный кадастровый инженер будет лишен права осуществлять деятельность в соответствующем качестве на определенный срок (ч. 2 ст. 170.2 УК РФ).

Кадастровый инженер несет дисциплинарную ответственность в СРО, а также гражданско-правовую ответственность в виде обязанности возместить причиненные убытки заказчику кадастровых работ и (или) третьим лицам. Гражданская ответственность кадастрового инженера должна быть застрахована.

Как защитить свои права на жилье от злоупотреблений

Самый простой способ защиты – подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие вам объекты недвижимости без вашего личного участия.

В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена запись о таком заявлении, и документы, поданные без личного участия собственника (например, по доверенности), рассматриваться не будут. Их возвратят обратно заявителю.

Такое заявление можно подать в отделениях МФЦ или по почте – тогда подпись на заявлении должна быть удостоверена нотариально.

В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Теперь оформление сделок с помощью электронной подписи возможно только с письменного согласия собственника недвижимости, которое он предварительно направил в Росреестр. Без такого разрешения зарегистрировать переход права собственности на основании электронных документов невозможно.

дополнительное требование - неустойка

Если же кто-то зарегистрировал право собственности на себя по подложным документам, требуйте от Росреестра внести отметку о своих возражениях и подавайте в течение 3 месяцев иск в суд о признании права отсутствующим. На основании решения суда Росреестр внесет соответствующую запись в реестр.

дополнительное требование - неустойка

Если споры о защите права собственности на жилье между физическими лицами, или между гражданином и компанией, то обращайтесь в районный суд по месту нахождения недвижимости. Конечно, лучше всего привлечь опытного адвоката.

дополнительное требование - неустойка

Если жилье фактически выбыло из вашего владения - подавайте виндикационный иск, а если по цепочке сделок ваша квартира сменила несколько собственников, придется оспаривать всю цепочку сделок и требовать возврата жилья от конечного покупателя. Если он окажется недобросовестным запаситесь доказательствами выбытия квартиры из вашего владения не по вашей воле.

При наличии признаков преступления (подлог, мошенничество, злоупотребление доверием), обращайтесь в полицию. Они возбудят уголовное дело, и в его рамках вы можете заявить и гражданско-правовой иск.

адвокат по неустойке

Вам требуется помощь адвоката?

Записывайтесь на консультацию.

Поделитесь с друзьями
Похожие статьи
КС напомнил о нюансах положений о приобретательной давности
2 марта 2021 года Конституционный Суд РФ опубликовал Определение № 186-О. Некий Владимир Иванович оспаривает…
Когда право собственности на авто не будет зависеть от регистрации
Верховный суд России не раз отмечал, что регистрация транспортных средств, которые необходимы для участия в…
Оформление земельного участка: порядок
При оформлении земельного участка в собственность зачастую возникают вопросы, в какой орган необходимо обратится для…
Вверх
X

Закажите звонок

Наш адвокат свяжется с Вами и даст подробную информацию по интересующим Вас вопросам.



09
:
00
+7(999) 999-99-99
9
18
Наш адвокат свяжется с Вами!