Жилое помещение - особый вид имущества. Оно обеспечивает одну из базовых потребностей человека - в жилье, право иметь крышу над головой, защиту от опасностей и непогоды. Поэтому потеря дома или квартиры очень чувствительна для собственника и его семьи.
Недвижимость имеет высокую стоимость, и этим привлекает мошенников, стремящихся нечестным путем ею завладеть. Так как права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации, способы защиты прав на жилье имеют свои особенности.
Меры судебной защиты
Оспаривание и защита зарегистрированных прав осуществляется только в судебном порядке. Да и в любом случае, защита права собственности, в основном, осуществляется в суде.
Но еще до суда можно принять меры для защиты своих прав - внести в реестр отметку о возражении против зарегистрированного права другого лица.
Обратите внимание! Иск нужно подать в суд в течение 3 месяцев. Иначе отметку аннулируют.
А после подачи иска можно потребовать внести в ЕГРН отметку о судебном споре еще до вынесения решения суда.
Каким образом происходит защита права собственности на жилое помещение? Все зависит от вида нарушения.
В суде могут быть заявлены требования (способы защиты):
- об истребовании имущества из чужого незаконного владения (так называемый виндикационный иск);
- об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (негаторный иск);
- о признании зарегистрированного права отсутствующим;
- о признании сделки недействительной;
- о применении последствий ничтожной сделки;
- о возмещении убытков.
Признание права, виндикация и негаторный иск - это вещные способы защиты права собственности (вещно-правовые).
Очень важным судебным актом в области защиты прав на недвижимое имущество является Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Указанное постановление запрещает судам возвращать или оставлять заявление без рассмотрения, если выбран ненадлежащий способ защиты. Суду надлежит определить, какие нормы необходимо применять в том или ином случае.
Истребовать свое жилье можно только у того, у кого оно фактически находится. И если до вынесения решения суда имущество перешло к другому лицу, оно привлекается в качестве соответчика. Для того, чтобы предотвратить убытие имущества до окончания спора истцу желательно просить суд применить обеспечительные меры, такие как запрет распоряжаться спорной квартирой, запрет на внесение записей в ЕГРП.
Особенности оспаривания зарегистрированных прав
В чем заключается особенность оспаривания зарегистрированных прав? Решение суда должно стать основанием для внесения записей в реестр. Например, содержать выводы суда:
- о наличии или отсутствии права;
- о возврате имущества во владение его собственника;
- о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества.
Обратите внимание! Оспаривая сделку с недвижимостью, обязательно заявляйте требования о применении последствий ее недействительности - возврат недвижимости первоначальному собственнику.
Заявляя виндикационный иск, необходимо помнить, что ответчики могут быть добросовестными и недобросовестными. От этого зависит объем доказательств.
Добросовестные (п. 1 ст. 302 ГК РФ) не знают и не могут знать, что продавец жилья не имеет права его продавать. В этом случае истцу необходимо доказать, что жилье выбыло у него помимо его воли либо ответчик получил его безвозмездно. Тогда жилье у добросовестного приобретателя заберут и вернут законному владельцу. У недобросовестного приобретателя жилье можно истребовать в любом случае.
Верховный суд о защите права собственности высказал много важных позиций. Одна из них содержит критерии разграничения добросовестных и недобросовестных приобретателей. Согласно Определения ВС РФ от 04.06.2019 N 18-КГ19-37 добросовестность приобретателя определяется поведением разумного участника гражданских отношений. Например, разумный покупатель не может не запросить выписку ЕГРН, не проверить наличие прав у продавца, не обратить внимания на судебный спор или слишком низкую цену квартиры, особенно продаваемую на основании доверенности.
Если покупатель запросил выписку из ЕГРН, в которой зарегистрированы права продавца, нет записей об оспаривании права, о возражениях, то он вправе опираться на данные реестра. У него презумпция добросовестности, пока в суде не докажут иное.
Борьба с подлогом в ЕГРН
Согласно ч. 5 ст. 1 Закона о госрегистрации государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Но право на недвижимость может быть зарегистрировано в реестре по подложным документам.
За внесение ложных сведений кадастровым инженером в реестр он может быть привлечен и к административной, и к уголовной ответственности. Вид ответственности зависит от суммы причиненного ущерба.
Такими нарушениями являются (ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ, ст. 170.2 УК РФ):
- внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории;
- подлог документов, на основании которых были подготовлены межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карта-план территории.
Если ущерб составляет не более 3 500 000 руб., ответственность будет административной. Кадастрового инженера оштрафуют или дисквалифицируют (ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ).
Ущерб свыше 3 500 000 руб. повлечет для него уголовную ответственность. Наказание может быть назначено в виде штрафа, лишения права заниматься соответствующей деятельностью либо в виде обязательных работ (ч. 1 ст. 170.2 УК РФ).
Ущерб более 13 500 000 руб. считается особо крупным, в этом случае наказание будет в виде штрафа либо исправительных работ. Также осужденный кадастровый инженер будет лишен права осуществлять деятельность в соответствующем качестве на определенный срок (ч. 2 ст. 170.2 УК РФ).
Кадастровый инженер несет дисциплинарную ответственность в СРО, а также гражданско-правовую ответственность в виде обязанности возместить причиненные убытки заказчику кадастровых работ и (или) третьим лицам. Гражданская ответственность кадастрового инженера должна быть застрахована.
Как защитить свои права на жилье от злоупотреблений
Самый простой способ защиты – подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие вам объекты недвижимости без вашего личного участия.
В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена запись о таком заявлении, и документы, поданные без личного участия собственника (например, по доверенности), рассматриваться не будут. Их возвратят обратно заявителю.
Такое заявление можно подать в отделениях МФЦ или по почте – тогда подпись на заявлении должна быть удостоверена нотариально.
В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Теперь оформление сделок с помощью электронной подписи возможно только с письменного согласия собственника недвижимости, которое он предварительно направил в Росреестр. Без такого разрешения зарегистрировать переход права собственности на основании электронных документов невозможно.
Если же кто-то зарегистрировал право собственности на себя по подложным документам, требуйте от Росреестра внести отметку о своих возражениях и подавайте в течение 3 месяцев иск в суд о признании права отсутствующим. На основании решения суда Росреестр внесет соответствующую запись в реестр.
Если споры о защите права собственности на жилье между физическими лицами, или между гражданином и компанией, то обращайтесь в районный суд по месту нахождения недвижимости. Конечно, лучше всего привлечь опытного адвоката.
Если жилье фактически выбыло из вашего владения - подавайте виндикационный иск, а если по цепочке сделок ваша квартира сменила несколько собственников, придется оспаривать всю цепочку сделок и требовать возврата жилья от конечного покупателя. Если он окажется недобросовестным запаситесь доказательствами выбытия квартиры из вашего владения не по вашей воле.
При наличии признаков преступления (подлог, мошенничество, злоупотребление доверием), обращайтесь в полицию. Они возбудят уголовное дело, и в его рамках вы можете заявить и гражданско-правовой иск.
Вам требуется помощь адвоката?
Записывайтесь на консультацию.
