Почему необходимо советоваться с юристом при приобретении недвижимости.
В начале адвокатской практики я лихо давала заключения о «чистоте» той или иной сделки, но чем более я практиковала и принимала участие в судебных разбирательствах, тем больше оговорок у меня появлялось при консультациях по «чистоте» сделок.
Разнообразные ухищрения мошенников, о которых я узнавала, заставляли задуматься: а сочла бы я ту или иную сделку «чистой»? И я приходила к выводу, что на консультации я сочла бы сделку возможной к заключению, хотя через некоторое время у покупателя возникли бы серьезные проблемы.
Примеры из практики
Приведу несколько примеров из практики.
Ко мне обратилась бабушка Л., опекун внуков, родители которых умерли от алкогольного злоупотребления. После смерти зятя, пытаясь принять от имени детей унаследованную квартиру, бабушка Л. узнала: квартира, унаследованная зятем от родителей, была им продана, во что наша бабушка никак не хотела верить. И она оказалась права!
Как выяснилось, зятем была оформлена нотариальная доверенность на принятие и оформление наследства, поскольку после смерти родителей он не обращался к нотариусу с соответствующим заявлением.
Однако, уже после его смерти, поверенный, «первый в цепочке», получал от имени зятя Свидетельство о праве на наследство. При этом поверенный у нотариуса, не в суде, установил факт принятия умершим наследства, представив нотариусу документы на установку металлической входной двери.
Полномочия поверенного были прекращены в момент смерти доверителя – зятя бабушки Л., что не помешало ему не только принять наследство, но и продать его за «три копейки» «второму из цепочки», который и продал квартиру.
Через несколько лет права подопечных бабушки Л. были восстановлены в суде, прекращена регистрация «конечных» покупателей в квартире, но вот если бы они ко мне пришли на консультацию перед покупкой квартиры, чтобы я им ответила?
Что проверить перед сделкой
В качестве документов я бы ознакомилась:
- с выпиской из домовой книги, из которой бы следовало, что в квартире ранее были зарегистрированы некие лица, приватизировавшие ее в начале 90-х, регистрация которых прекращена в связи с их смертью – «квартира без нанимателей», положительный признак;
- со Свидетельством о наследстве, из которого следовало, что «первый продавец» получил квартиру в наследство, у «первых собственников», т.е. перехода ранее права собственности на квартиру не было, кроме, как в порядке приватизации.
- со Свидетельством о праве собственности предшествующего покупателя/настоящего продавца, из которого бы следовало, что наследник ее продал. Можно было допустить, что пьющий наследник продал наследство риелтору, скупающему квартиры для последующей продажи. Бывают же такие «операции»? Кому-то срочно нужны деньги, кто-то их срочно выплачивает за квартиру, приобретая ее по стоимости ниже рыночной и т.п. И даже ознакомление с договором купли-продажи, заключенным от имени наследника по доверенности, возможно, не вызвало бы никаких подозрений, и я дала бы положительное заключение.
Но теперь я всегда отношусь к сделкам, заключенным по доверенности, крайне подозрительно и начинаю просить для ознакомления и доверенность, и сведения о лице, выдавшем доверенность, копию его паспорта, проверять сведения о его смерти и т.п. Если я не получаю удовлетворяющий ответ на вопрос, почему сделка заключена по доверенности, а также доказательств, что доверитель был жив на момент заключения сделки, я не советую своим клиентам приобретать подозрительную недвижимость, рассказывая историю бабушки Л.
А вот еще одна история.
Моей доверительнице Ю. позвонила соседка по квартире с рассказом о том, что в квартире Ю. живет какой-то старик. Ю. в это время проживала у мужа, и в «девичью квартиру» наведывалась редко. Но тут уж понеслась, однако, ключом дверь квартиры открыть не смогла, а из-за двери ей посоветовали убираться подобру-поздорову, пока цела.
Ну что ж, после получения Выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимость) мы с ней узнали, что квартира принадлежит некоему Иванову Сергею Петровичу, а, согласно выписке из домовой книги, там, помимо нее, зарегистрированы несовершеннолетний Иванов Олег Сергеевич и престарелый Иванов Петр Анисимович – сын и отец собственника квартиры.
Обратившись с иском в суд, мы стали разбираться в том, каким же образом Ю. утратила свои права собственности. Оказалось, что ее квартира продана по выданной, якобы ею, нотариальной доверенности Смирнову, зарегистрированному в Нижнем Новгороде, а Смирнов продал квартиру уже Сидорову из Якутска, а Сидоров, вероятно, передумал перебираться жить в Москву и продал ее Иванову, бывшему сотруднику милиции в чине участкового.
Можно только представить, сколько времени пришлось бы рассматривать дело, пока суд известил бы всех ответчиков, и через какое время решился бы на рассмотрение дела по существу в их отсутствие.
Времени на почерковедческую экспертизу подписи Ю. на доверенности тоже ушло бы не мало, если бы мы смогли получить оригинал доверенности! А вот его мы заполучить никак не могли. Да что там оригинал?
Охранник у офиса нотариуса из-за огражденного входа не принимал ни запросы суда о выписке из реестра нотариальных действий, ни повестки о вызове нотариуса в суд. И это дело слушалось бы годы, а в квартире Ю. все это время бесплатно бы проживал престарелый отец бывшего участкового, который сам жил с женой и сыном в иной квартире.
Нам повезло дважды.
Мошенники ошиблись, и у суда не было сомнений, что их действия мошеннические, потому что данные в доверенности Ю. были не верны – фамилия была указана добрачная, как Ю. и была поименована в ЕГРП в качестве собственника спорной квартиры, а вот паспортные данные были указаны новые, из паспорта с измененной Ю. после брака фамилией. Что-то у мошенников «не срослось» или «дало сбой».
Кроме того, мы узнали, что расследуется уголовное дело в отношении организованной группы преступников, которые промышляли хищением квартир, и да… сделки с «нашей квартирой» тоже являются предметом расследования. Но самое главное, ни Смирнов из Нижнего Новгорода, ни Сидоров из Якутска сделок с квартирой Ю. не совершали, они просто потеряли (будем так считать) свои паспорта.
Однако копии их допросов из уголовного дела, полученные по запросу суда, нам сильно сэкономили время для рассмотрения дела по существу и дали возможность суду обосновать свое решение без почерковедческой экспертизы оригинала доверенности, а копия ее у нас была из регистрационного дела.
Ну а достаточно частые истории о возвращении из мест лишения свободы бывших жильцов квартиры, которая была продана после прекращения их регистрации в связи с исполнением приговора? А если выписку из домовой книги принесли без указания на то, что осужденный выбыл по приговору, а если там иное упоминание о нем?
Представляю историю, в которой в 2002 году были собраны деньги риелтором на покупку 18 квартир, без оформления документов, подтверждающих их получение, в силу доверительных отношений «придворного риелтора» и владельца бизнеса, который работягам решил прикупить жилья. Инвестиционные договоры оформлены на имя риелтора «для простоты» оборота, а сами дома введены в эксплуатацию только в 2010-2011 годах. И к этому времени, после смерти владельца бизнеса, риелтор решил не церемониться, оформил права собственности на 18 квартир на себя, и 5 успел продать, пока не было возбуждено уголовное дело, в рамках которого на квартиры и был наложен арест.
Разве смогла бы я счесть сделку подозрительной, если бы мне на проверку принес документы потенциальный собственник, который, в результате, оказался потерпевшим в этой истории? Инвестиционный договор есть, все в нем верно оформлено, подписан сторонами, инвестор, он же «первый собственник», продает квартиру – тысячи квартира так продаются. Кто мог бы предположить недобросовестность продавца десятилетней давности?
В общем, практикуя почти 30 лет, положительные заключения я теперь даю крайне редко: «многие знания – многие печали». Всегда при ознакомлении с документами рассказываю об «альтернативах», и уж потенциальные покупатели сами пусть принимают свое решение, но некоторый алгоритм есть, хотя он срабатывает стопроцентно только, если у продавца нет мошеннических намерений.
Чистота сделок: что важно
Итак:
- просим с потенциальным покупателем продавца предъявить расширенные выписки из домовой книги и ЕГРП за весь период существования квартиры, исследуем куда и когда выехали прежние жильцы, сопоставляем сведения в обеих выписках. Тщательно изучаем документы по приватизации квартиры, поскольку отказавшиеся от участия в ней жильцы имеют право на проживание в квартире независимо от смены собственника. Во избежание всяких сомнений в подлинности сведений, самих выписок получаем выписки в руки лично, в присутствии потенциального продавца;
- проверяем правоустанавливающие документы продавца только после предъявления их оригиналов. Просматриваем подписи всех лиц – всегда можно отличить настоящую от поддельной, выполненной «с подражанием». Если сделки, послужившие основанием прав, совершены по доверенности – либо просим предъявить доказательства законности доверенности, полномочий в ней, либо просчитываем сроки давности для иска возможных предыдущих претендентов на права, получаем по адвокатскому запросу сведения от нотариуса. Но, повторюсь, я, когда вижу сделки по доверенности, сразу «истории из практики» начинаю рассказывать в качестве отрицательного заключения, и многие потенциальные покупатели идут искать иной вариант без проверок;
- в случае сделок с загородными домами, дачами и земельными участками, проверяем сведения и по земле, запрашивая у потенциального продавца копию кадастрового дела, кадастрового паспорта на землю, кадастрового паспорта на дом и технических паспортов БТИ. Очень настороженно относимся к «публичному согласованию границ», через публикации в СМИ;
- как ни прискорбно, приходится запрашивать и архивные выписки документов – различных постановлений местных органов власти, решений общих собраний колхозов/совхозов, планы приватизации и пр., наделявших правами на землю первоначальных собственников, поскольку «правоустанавливающие» документы встречаются и поддельными, и «задним числом сотворенные», да и попросту отмененными.
В заключение могу привести мнение своих друзей и доверителей, которые сетуют, что после моих советов ничего купить не могут. Кто выдерживает мой скепсис и недоверие, остается с качественным объектом в собственности, а кто торопится и не внемлет советам, зачастую, попадает в судебные передряги. Да, спасаем-помогаем, но, увы, не всегда.
Так что советоваться, конечно, с юристом при приобретении объекта недвижимости жизненно необходимо, но юристы – «не боги», в связи с чем еще советую и риски страховать.
Елена Юлова, адвокат Московской коллегии адвокатов «Юлова и партнеры»
Читать про услугу «Сопровождение сделок с недвижимостью»
адвокат Московской коллегии адвокатов «Юлова и партнеры»
