Отграничение договора участия в долевом строительстве от других гражданско-правовых договоров
В соответствии с действующим ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве характеризуется, прежде всего, как юридический факт, относящийся к правомерным действиям, направленным на достижение определенного правового результата (установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей).
Принципиальная схема организации строительства предполагает последовательное прохождение трех этапов: изыскательские работы - проектные работы - собственно строительство.
В ходе первого этапа проводится сбор информации об условиях будущего строительства и будущей деятельности намеченного к постройке объекта, а так же инженерные изыскания, т.е. изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования.
Этот этап завершается передачей застройщику результатов инженерно-геологических, топографо-геодезических, гидрометеорологических, инженерно-изыскательских и других работ, соответствующих материалов в виде технических обмеров, заключений и др.
В ходе второго этапа составляются проекты и сметы к нему, а завершается он обычно экспертизой проекта.
Третий этап представляет собой возведение объекта в соответствии с проектом и сметой.
Проектная документация составляется с учетом результатов изыскательских работ. В зависимости от сложности предстоящих работ она включает технико-экономическое обоснование вместе с рабочей документацией либо также основанный на технико-экономическом обосновании технический проект (его детализация содержится в подобных случаях в рабочих чертежах). При участии в работе архитектора подготавливается архитектурный проект, который содержит архитектурные решения, необходимые для разработки проектной документации.
Все, о чем шла речь, в такой же мере относится и к изыскательским работам, которые имеют целью обеспечить технико-экономическое обоснование строительства объекта, определяя, что и где следует строить.
В этой связи законодатель возложил на того, кто выступает в роли застройщика, последствия ненадлежащего составления технической документации и выполнения работ с недостатками, включая обнаруженные в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации созданного на основе проектно-технической документации объекта.
Договор участия в долевом строительстве содержит признаки нескольких договоров, выступая в определенном смысле смешанным договором, с одной стороны, и имея самостоятельную, обладающую своими специфическими особенностями, правовую конструкцию, с другой стороны.
Возможность иным образом юридически оформить отношения участия в долевом строительстве приводит к тому, что при рассмотрении споров арбитражные суды испытывают определенные сложности в квалификации отношений. Так, например, анализ практики Северо-Кавказского округа указывает на то, что договоры долевого участия в строительстве являются самостоятельными гражданско-правовыми договорами, которые не предусматривают цели совместных действий, размера вкладов участников, ведение общих дел и не могут быть квалифицированы как договоры простого товарищества.
Как провести экспертизу договора? Читайте в статье.
Вместе с тем, обращает на себя внимание отсутствие разграничения договоров долевого участия в строительстве от договора простого товарищества в Обобщении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа практики рассмотрения споров о защите права собственности. В этом постановлении указывается на широкое применение в предпринимательской деятельности договора простого товарищества при совместном долевом строительстве.
Практика Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа исходит из того, что договор долевого участия в строительстве имеет признаки договора простого товарищества, включая наличие общей цели. В практике Московского региона в одних случаях суд применяет по аналогии нормы о простом товариществе, в других - нормы об иных договорах.
Вызывает сомнения квалификация договора долевого участия в строительстве, как договора простого товарищества. Основу данного подхода составляет предположение о том, что стороны объединяют вклады для достижения общей хозяйственной цели, в качестве которой выступает строительство объекта недвижимости. При этом, вкладом одного товарища признаются денежные средства, а вкладом другого услуги по организации строительства.
Квалифицирующими признаками договора простого товарищества являются совместная деятельность для достижения общей цели, соединение вкладов для осуществления этой деятельности, и как следствие, возникновение общей долевой собственности. В отношениях долевого строительства жилья цели хозяйствующих субъектов часто не совпадают. Договор долевого строительства применяется часто при жилищном строительстве. Особенностью здесь является то, что цели, которые преследует дольщик-гражданин, существенно отличаются от целей застройщика. Первому необходима квартира для решения жилищной проблемы, второму - прибыль от занятия предпринимательской деятельности.
Кроме того, в договоре долевого участия в строительстве отсутствует общее управление, которое характерно для договора простого товарищества. Не требуется также по существу объединения имущества.
Следует также отметить, что в договоре долевого участия в строительстве организация, как правило, застройщик, не выделяет каких-либо средств на свое содержание. Такая обязанность лежит на дольщиках. К тому же если дольщик сделал взнос, то этот взнос соединяется с взносами остальных дольщиков, не образуя общей долевой собственности, характерной для договора простого товарищества.
Договор простого товарищества уже зарекомендовал себя в сфере строительных инвестиций. Он успешно используется при долевом строительстве коммерческой недвижимости, когда не очень много инвесторов и практически все они являются субъектами предпринимательской деятельности. Кроме того, громоздкая конструкция договора участия в долевом строительстве мало привлекательна для мобильных связей в области предпринимательства, да и сам документ императивно регулирует только привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов.
Если одновременно существуют три условия: привлекаются денежные средства граждан; строится многоквартирный дом; застройщик берет на себя обязательство, после исполнения которого у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, то такие отношения закрепляются только с помощью договора участия в долевом строительстве. В остальных случаях можно заключать либо договор участия в долевом строительстве, либо договор простого товарищества.
Справедливо мнение некоторых авторов, считающих, что договор простого товарищества целесообразней применять в случаях:
- небольшого количества дольщиков;
- при строительстве нежилых объектов;
- если дольщикам удобнее рассчитываться имуществом, а не деньгами;
- если цели дольщиков одинаковы и объект строится «для себя».
Если рассматривать договор участия в долевом строительстве как предварительный договор купли-продажи недвижимости в будущем, то возникают трудности с определением предмета такого договора. В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости необходимо указать данные, индивидуализирующие объект. К таким данным относится расположение недвижимости на земельном участке, общая и полезная площадь, другие показатели.
Вместе с тем, в договоре участия в долевом строительстве точно обозначить объект долевого строительства не представляется возможным, поскольку объекта недвижимости еще нет в натуре.
Например, до окончания строительства нельзя точно указать площадь помещений, поскольку эти данные могут быть получены только после технического обмера сотрудниками бюро технической инвентаризации. Более того, договор участия в долевом строительстве имеет свой предмет - создание объекта долевого строительства в виде жилого или нежилого помещения, и его передача дольщику.
С другой стороны предварительный договор предполагает существование обязанности у сторон заключить через некоторое время основной договор. Договор долевого строительства такой обязанности не содержит.
Договор участия в долевом строительстве не следует рассматривать в качестве инвестиционного договора.
Во-первых, отношения, связанные с инвестиционной деятельностью регулируются нормами Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», которые предусматривают заключение договора между участниками инвестиционного процесса.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» содержащий основные нормативные положения о договоре участия в долевом строительстве, не распространяется на отношения связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости. Причем, заметим, что субъектами инвестиционной деятельности, на которых не распространялся бы указанный закон, должны быть юридические лица и индивидуальные предприниматели. Так, если инвестором по инвестиционному договору будет физическое лицо могут возникнуть сложности в квалификации договора.
Все инвестиционные проекты независимо от источников финансирования до их утверждения подлежат экспертизе на предмет экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, а также описания практических действий по осуществлению инвестиций. При заключении договора участия в долевом строительстве подобная экспертиза не производится.
Во-вторых, инвестиционный договор преследует, прежде всего, цель по эффективному вложению инвестиций. Экономическая сущность инвестиций состоит в том, что некие имущественные активы вкладываются в доходную сферу, чем достигается экономический эффект: происходит их приращение. Соответственно и оценка инвестиций производится по такому показателю как эффективность - отношение результата к затратам. Построенные объекты строительства можно рассматривать как результат вложения инвестиции, если они связаны с предпринимательской или иного рода полезной деятельностью.
Договор участия в долевом строительстве может заключаться не только в целях строительства объектов предпринимательской или иного рода полезной деятельности, но и для возведения жилых зданий, которые трудно отнести к результатам инвестирования, поскольку вложение происходит не для извлечения прибыли, а улучшения жилищных условий.
Инвесторы являются субъектами инвестиционной деятельности, которые осуществляют вложение денежных средств и обеспечивают их целевое использование. Граждане, передавая свои денежные средства застройщику, как правило, не имеют возможности проконтролировать дальнейшее их использование.
Исходя из вышеизложенного, можно выделить следующие конститутивные признаки обязательства, устанавливаемого договором участия в долевом строительстве:
• одна сторона по договору (застройщик) выполняет работу с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований другой стороны;
• застройщик обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи - многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
• вещь, созданная по этому договору, принадлежит на праве собственности застройщику до момента принятия выполненной работы;
• застройщик самостоятелен в выборе средств и способов достижения обусловленного договором результата;
• застройщик обязуется выполнять работу за свой риск, хотя он выполняет работу не только своим иждивением, но за счет привлечения денежных средств граждан и юридических лиц.
Автор: ФИЛИППОВА Олеся, юрист
Далее по теме: Как обезопасить себя, приобретая квартиру в новостройках
