В 2018 году между истцом (Управляющая компания) и ответчиком (Общество) был заключен договор аренды, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передано одиннадцать помещений. Ежемесячная плата составила 2 736 100 рублей и должна была быть перечислена на расчетный счет арендодателя до десятого числа текущего месяца. В случае просрочки арендатор должен уплачивать пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
В ноябре того же года срок действия договора прекратился, однако арендатор не вернул имущество по акту приема-передачи и произвел лишь частичную оплату, в связи с чем Истец обратился в суд с иском к Обществу о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 17 635 180 рублей, пени в сумме 15 802 160 рублей 14 копеек, двойного размера арендной платы за невозврат нежилых помещений в сумме 128 961 513 рублей 33 копеек, об обязании возвратить имущество.
Позиции судов
Арбитражный суд города Москвы частично удовлетворил иск: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 11 131 152 рублей, неустойка в размере 5 975 092 рублей 02 копеек, а также неустойка, начисленная на сумму долга. Апелляционная инстанция оставила решение без изменений.
Отказывая в возвращении имущества и взыскании двойной арендной платы, суды указали, что несмотря на формальное существование двух собственников - собственника здания и собственника оборудования, отношения между этими лицами могут быть квалифицированы как отношения между сособственниками неделимой вещи, между которыми сложился определенный порядок пользования этой вещью. Следовательно, требование о возврате объектов недвижимого имущества направлено на разделение неделимого объекта.
Позиция Верховного Суда
Как оказалось, конфликт носит длительный характер: договоры аренды были заключены и в 2014, и в 2016, и в 2018 годах. Ранее Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ предложил сторонам возможностью признания общей долевой собственности на имущество как неделимый объект. Ответчик по данному делу не единожды подавал иск о признании общей долевой собственности, однако этого так и не случилось.
Судами было установлено, что после приватизации собственник захотел разделить спорное имущество и реализовать его путём отчуждения объектов недвижимости и оборудования в собственность разным лицам, после чего объекты собственности участвовали в гражданском обороте раздельно. Именно поэтому, считал заявитель, возврат недвижимости возможен.
Верховный Суд сослался на статью 133 Гражданского кодекса, согласно которой вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части. Замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются.
Что же касается двойной арендной платы, заявитель обратил внимание на один из пунктов договора аренды, согласно которому в случае, если арендатор не возвратил помещение, либо возвратил его несвоевременно, он обязан внести двойной размер арендной платы за все время просрочки передачи помещения.
Суды же не пояснили, на основании чего пришли к выводу об отсутствии причин для применения статьи 622 ГК РФ и указанного выше пункта договора аренды и отказали в удовлетворении этих требований.
Верховный Суд же указал, что судами не обеспечена полнота и всесторонность рассмотрения дела и не устранили имеющиеся противоречия. В связи с этим отменил принятые решения и направил дело на новое рассмотрение в АСГМ, добавив, что суду необходимо решить вопрос о проведении судебной экспертизы и принять законный и обоснованный судебный акт.
Актуальное по теме:
В ГД РФ предложили упростить процедуру заключения сделок с недвижимостью
Отсрочка от армии для работников IT-сферы: как это будет работать?
Заморозка поступающих платежей при банкротстве банка недопустима
