Гражданка Ковалёва, решив приобрести квартиру, обратилась к ИП. В июле 2017 года они заключили предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся жилом комплексе. Согласно договору, стоимость квартиры составляла 2 181 000 рублей. При этом 950 000 рублей Ковалёва передала при подписании договора.
Срок окончательного расчета был определен сторонами до двадцать пятого декабря 2017 года Пятого июля 2017 года Ковалева передала ответчику 600 000 рублей, двадцать шестого июня 2018 года - 140 000 руб. По достигнутой между сторонами договоренности, оставшуюся денежную сумму в размере 191 000 рублей женщина должна была выплатить в срок до первого сентября 2018 года.
Двадцатого сентября 2018 года в адрес истца от ответчика поступило уведомление от четырнадцатого сентября о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от четвёртого июля 2018 года в одностороннем порядке, с приложением копии банковского приходного кассового ордера об открытии на имя истца банковского счета и внесением на него 1 990 010 рублей.
Ковалёва выразила несогласие с расторжением договора и потребовала исполнить предварительный договор, т. е. получить деньги в полном объёме и заключить основной договор купли-продажи квартиры.
Позиции судов
Городской суд отказал в удовлетворении требований. Решение поддержали апелляционная и кассационная инстанции.
Суды указали, что истцом неоднократно нарушались существенные условия договора, касающиеся порядка оплаты стоимости квартиры.
Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводами суда первой инстанции, дополнительно указал на то, что возникшие между сторонами отношения регулируются положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в соответствии с которыми в случае систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей, застройщику было предоставлено право на одностороннее расторжение заключенного между сторонами договора.
Позиция Верховного Суда
Обосновывая свой вывод о том, что у ответчика имелись основания для расторжения заключенного с Ковалевой предварительного договора купли-продажи в одностороннем порядке, суд апелляционной инстанции исходил из положений части 5 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, согласно которым в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 указанного Федерального закона.
Однако, как заметил Верховный Суд, Предприниматель не представил никаких документов, подтверждающих, что он является застройщиком многоквартирного дома, в котором истец планировала приобрести квартиру.
Кроме того, ссылаясь на нарушение сроков оплаты платежей, суд не учел положения п. 2 ст. 450.1 ГК РФ, согласно которым в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
ИП же, приняв просроченный платёж, подтвердил готовность к дальнейшему исполнению договора, что лишило его права ссылаться на просрочку как на основание доля отказа от исполнения договора. Этот факт подтверждается и расписками, с помощью которых согласовывалось изменение сроков оплаты.
Так, Верховный Суд отменил вынесенные по делу решения и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Актуальное по теме:
ВС РФ раскритиковал законопроект об уголовной ответственности за побои
ВС пояснил, является ли брат членом семьи собственника жилья
ВС разрешил контролирующему лицу обжаловать действия конкурсного управляющего
