Кому достанется ипотечная квартира после развода?

кому достанется ипотечная квартира после развода

КРЕДИТ – на сегодняшний день очень распространенное явление, и что означает это слово, тоже всем известно. Многие, желая что-то приобрести, не имея на это материальной возможности, прибегают к услугам банков и иных кредитных организаций, которые готовы предоставить необходимую сумму денег с условием ее возврата через какое-то время.

РАЗДЕЛ ИМУЩЕСТВА – тоже явление не редкое и особо актуальное для супругов, готовых расстаться друг с другом, но не с имуществом, которое приобрели в период брака. Раздел квартиры, наверное, самый болезненный вопрос, ответ на который редко удается найти мирным путем. И тогда супруги обращаются в суд.

Ипотечный кредит: спор в суде

Представим ситуацию: супруги приняли решение приобрести квартиру и обратились в банк для получения кредита. Получив необходимую сумму, супруги приобрели квартиру и зарегистрировали право собственности на нее. Через некоторое время брак расторгается, имущество делиться, а сумма кредита не выплачена.

В настоящей статье я обращу внимание на то, что должно входить в предмет доказывания по таким спорам, основные моменты возникновения права общей собственности на недвижимое имущество, приобретенное в кредит, а также на злоупотребления, которые допускаются сторонами таких споров.

Согласно п.1 ст.819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что к отношениям по кредитному договору применяются правила, действующие в отношении договора займа, поэтому в настоящей статье термины «займ» и «кредит» – слова синонимы.

Мне нужна консультация юриста

Право собственности на заемные деньги

В соответствии с п.1 ст.34 СК РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Согласно п.2 ст.34 СК РФ, к имуществу, нажитому супругами во время брака, относятся доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности…

Исходя из смысла ст.34 СК РФ и смысла ст.ст.807 и 819 ГК РФ, денежные средства, полученные по кредитному договору, не являются доходом в силу принципа их возвратности в будущем.

Следовательно, можно говорить о кредитном договоре как о сделке, не влекущей возникновения общей собственности супругов на деньги, полученные по такому договору.

Следует отметить, что кредитный договор (договор займа) безвозмездной сделкой тоже не является и применять п.1 ст.36 СК РФ, для решения спора нельзя. Напомню, что согласно п.1 ст.36 СК РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам является его собственностью.

На займ эта норма не распространяется. Возмездность займа, которая следует из п.1 ст.807 и п.1 ст.819 ГК РФ, заключается в обязанности заемщика передать кредитору сумму, равную по величине полученной взаймы. То есть, во всех случаях займ предполагается возмездным. На это указывает Президиум ВАС РФ: «денежные средства, полученные по договору займа на условиях возврата такой же суммы, не могут рассматриваться как безвозмездно полученные» (Постановление Президиума ВАС РФ от 03.08.2004 г. № 3009/04).

Мне нужна консультация юриста

Итак, Семейный кодекс РФ не содержит норм, позволяющих определить, возникает ли у супругов право общей собственности на заемные денежные средства или нет.

Ответ на этот вопрос можно получить, выяснив, заключался ли кредитный договор только в интересах одного супруга или же супруг, заключая договор, действовал в интересах и второго супруга.

Согласно п.1 ст.807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег. В случае с кредитным договором, заключенным одним супругом на общие семейные нужды, полученные денежные средства являются общей собственностью супругов, потому, что возврат суммы кредита в будущем предполагается из общих доходов. И если кредитный договор заключался именно с целью приобретения квартиры для совместного проживания; если предполагалось равное обогащение как одного, так и второго супруга; если намерение исполнить обязанность по возврату суммы кредита из общих средств супругов присутствовало изначально, то такой договор заключен в отношении и от имени обоих супругов (семьи).

В российском гражданском праве отсутствует такой субъект права как «семья». Деление суммы кредита на две равные части каждому супругу возникает в силу принципа равенства долей должников, установленный ст.321 ГК РФ и п.1 ст.35 СК РФ, поскольку приобретение жилья является результатом договоренности обоих супругов.

Мне нужна консультация юриста

Обратите внимание на важный момент!

При желании отстоять в суде права на свою долю при разделе квартиры, приобретенной на заемные денежные средства (в кредит) необходимо доказывать следующие обстоятельства:

  • наличие договоренности между супругами о приобретении квартиры для совместного проживания в ней;
  • наличие договоренности между супругами о получении кредита на семейные нужды – приобретение квартиры;
  • наличие договоренности между супругами о размере принимаемых на себя обязательств по возврату кредита (кстати, если договоренность о размере обязательств отсутствует, то доли супругов будут считаться равными (п.1 ст.245 ГК РФ)).

В случае, если перечисленные обстоятельства будут заявлены и доказаны в суде, то сумма кредита будет признана общей собственностью супругов.

И это очень важно, так как, правовое положение заемных денежных средств (общая собственность) предопределяет правовое положение квартиры, приобретенной на эти денежные средства в будущем.

Регистрация права собственности

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, и право собственности на квартиру будет подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права.

В силу содержания ст.ст. 213, 214, 215 ГК РФ, общая собственность не является самостоятельной формой собственности, главой 16 ГК РФ также иного не предусмотрено. Следовательно, право общей собственности возникает в рамках регистрации права собственности как такового, а не отдельно от него. Значит, право общей собственности в равных долях на квартиру возникает в момент регистрации права собственности, и каждый из супругов становится собственником 1/2 доли квартиры с этого момента.

При этом, на возникновение права собственности не влияет наличие у супругов обязательств по кредитному договору.

Принцип равенства долей супругов в общей собственности на квартиру, приобретенную на заемные денежные средства, устанавливается с момента регистрации права, вне зависимости от того возращена ли сумма займа на момент регистрации права или нет.

Данный вывод находит свое подтверждение в Постановлении Пленума ВС РФ «О практике рассмотрения судами Российской Федерации дел об освобождении имущества от ареста (исключении из описи)» от 23.04.1985 г. № 5.

В постановлении говорится: «разрешая требование одного из супругов об освобождении от ареста его доли в имуществе, приобретенном в кредит и являющимся общей совместной собственностью супругов, следует иметь в виду, что в соответствии со ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя имущества по договору возникает со времени передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором, в связи с чем указанное имущество может быть включено в опись независимо от того, кем из супругов был заключен договор купли - продажи и полностью ли выплачена стоимость купленного в кредит имущества».

Итак, кому же достанется квартира?

Ответ на вопрос, заданный вначале статьи можно сформулировать следующим образом: право собственности на квартиру, приобретенную на заемные денежные средства (в кредит), является общей собственностью супругов с момента государственной регистрации права. При этом, не имеет значения на чье из супругов имя зарегистрировано право собственности и исполнено ли обязательство супругов по возврату суммы займа.

Мне нужна консультация вашего юриста

Возможные злоупотребления

Ситуация: после приобретения квартиры один супруг заключает договор дарения денежных средств с третьим лицом.

По условиям договора супруг принимает в дар денежные средства, предположим, в размере, равном размеру кредита-стоимости квартиры. Далее, одаренный супруг вносит в кассу банка денежные средства, полученные по договору дарения.

В этой ситуации, при расторжении брака и разделе совместно нажитой квартиры одаренный супруг будет строить свою позицию на основании п.1 ст.36 СК РФ, согласно которой имущество, полученное во время брака одним из супругов в дар, является его собственностью. И поскольку, стоимость квартиры оплачена денежными средствами, полученными в дар, то квартира является не общей, а только его собственностью.

Определяя долю таким образом, одаренный супруг допускает ошибку – нельзя отождествлять два разных действия: исполнение обязательств по возврату суммы займа с расчетами по договору купли-продажи.

Как следует из ситуации, квартира приобреталась по следующей схеме: супруги заключили кредитный договор с банком, согласно которому получили сумму, необходимую для покупки квартиры. Далее супруги заключили договор купли-продажи квартиры, согласно которому получили в собственность квартиру и произвели расчет с продавцом.

Ситуация показывает, что расчет с продавцом квартиры супруги произвели в полном объеме и зарегистрировали право собственности на нее. Следовательно, платеж одаренного супруга не может рассматриваться как расчет с продавцом квартиры, направленный на исполнение обязательств по договору купли-продажи.

Кредитный договор, заключенный между банком и супругами предусматривает возврат последними суммы, полученной взаймы.

Стало быть, платеж одаренного супруга следует рассматривать как возврат денежных средств банку, направленный на исполнение обязательств по кредитному договору.

Отсюда следует вывод о том, что платеж, совершенный одаренным супругом направлен не на приобретение имущества в собственность, а на исполнение обязательств по кредитному договору. Следует еще раз упомянуть о Постановлении Пленума ВС РФ «О практике рассмотрения судами Российской Федерации дел об освобождении имущества от ареста (исключении из описи)» от 23.04.1985 г. № 5.

Учитывая позицию, изложенную в указанном Постановлении, право собственности на недвижимое имущество, приобретенное в кредит, возникает с момента государственной регистрации, а не с момента его оплаты.

Кредитный договор заключен для двоих супругов и возврат полученных в долг денежных средств, предполагался из общих доходов. При этом, исполнение обязательств по кредитному договору одним супругом единолично, без ведома второго супруга, не может повлиять на квалификацию обязательства, возникшего при заключении договора, и не может «поломать» субъективный состав сделки. Такая позиция обоснована ст.10 ГК РФ, согласно которой злоупотребление правом в любых формах не допускается.

При таком, положении дел, у супругов возникают правила солидарного обязательства (ст.322 ГК РФ). В соответствии с подп.1 п.2 ст.325 ГК РФ, должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого. В связи с чем, одаренный супруг может предъявить иск ко второму супругу о взыскании стоимости доли квартиры, причитающейся второму супругу, но оплаченной деньгами первого.

Суть такая же, как при перемене лиц в обязательстве: если раньше банк был кредитором обоих супругов и вправе был требовать возврата суммы кредита, то теперь супруг, погасив кредит своими денежными средствами, становиться новым кредитором для второго супруга и вправе выставить ему такие же требования. При этом важно понимать, если супруги обязаны были возвращать банку сумму кредита равными частями, ежемесячно, на протяжении нескольких лет, то и супруг-должник не должен выплачивать супругу-кредитору стоимость своей доли ранее срока, установлено в договоре с банком.

Таким образом, супруг, пожелавший стать собственником всей квартиры, не добьется своей цели, а за вторым супругом будет сохранена 1/2 доля квартиры.

Олег Тимохин адвокат,
партнер Юридической группы «Нота «Коммерц»

Вам может быть интересно: Ипотека в гражданском браке: как не остаться с носом

Льготная ипотека для многодетных семей – последние изменения

X

Закажите звонок

Наш адвокат свяжется с Вами и даст подробную информацию по интересующим Вас вопросам.



09
:
00
+7(999) 999 999
9
18
Наш адвокат свяжется с Вами