Приобретение нежилых помещений (апартаментов, лофтов): плюсы и минусы

Приобретение нежилых помещений (апартаментов, лофтов)

Многие до сих пор предпочитают приобретать апартаменты вместо квартиры, не задумываясь о том,что за объект недвижимости на самом деле приобретают.

Сложно сказать, почему люди вдруг массово решили приобретать для жилья апартаменты, так называемые «лофты», хотя они, по своей сути, являются нежилыми помещениями и для проживания не предусмотрены.

Привлекательная стоимость апартаментов заставляет покупателей забыть, что приобретают они вовсе не квартиру и в будущем будут нести достаточно большие расходы по содержанию апартаментов.

Тему приобретения апартаментов для проживания активно обсуждают в прессе, а также на государственном уровне. Еще в начале 2015 года в Правительстве г. Москвы обсуждался вопрос «амнистии апартаментов», которая подразумевает массовый перевод в течение года всех построенных и строящихся апартаментов в статус «жилое помещение» и прекращение строительства новых апартаментов.

Апартаменты с правовой точки зрения

Однако никакого нормативного акта по «амнистии апартаментов» не принято, законопроект, приравнивающий их к «жилью», обещают внести в Госдуму в начале 2016 года.

Будет ли при этом прекращено строительство новых апартаментов или нет, пока не ясно.

Давайте определимся, что же такое апартаменты, они же – лофты и студии. И чем они отличаются от квартиры.

Апартамент — это объект недвижимого имущества, который может быть, как жилым, так и нежилым.

В действующем законодательстве РФ отсутствует определение понятия «нежилое помещение», а тем более, понятий «лофт», «студия» и «апартамент».

При этом считать перечисленные понятия равнозначными нельзя. В ненормативных актах понятие «апартамент» используется, в основном, в отношении помещений гостиниц, понятия «лофт» и «студия» вообще нигде не упоминаются, являются «разговорными» или «рекламными» вариантами апартаментов.

Поэтому будем использовать в настоящей статье понятие «апартамент», поскольку именно так именуются подобные помещения в договорах купли-продажи, связанных с их приобретением.

Согласно ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ, жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Это означает, что оно должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. То есть нежилое помещение не может быть пригодно для постоянного проживания граждан, в связи с чем регистрация по месту жительства в них невозможна. Такое помещение не отвечает той системе требований, которые обеспечивают возможность проживания в нем.
Регистрация же по месту пребывания в нежилых помещениях осуществляется только тогда, когда соответствующее помещение относится к специализированному учреждению, такому, как гостиницы, дома отдыха, больницы, в иных случаях такая регистрация в них тоже невозможна.

По сути, ни в апартаменте, ни в студии, ни в лофте собственник не сможет проживать постоянно, хотя какая-либо ответственность за постоянное проживание в принадлежащих на праве собственности нежилых помещениях законодательством РФ не предусмотрена.

Помимо различий в технических требованиях, которые предъявляются к квартирам и к пригодным для временного проживания нежилым помещениям, можно выделить и следующие отличия апартаментов от обычных квартир, которые носят, как положительный, так и отрицательный характер.

Положительные отличия апартаментов от жилых помещений:

1. Стоимость апартаментов значительно ниже, чем у сравнимых с ними по площади квартир. При этом, практически все апартаменты, продаются со свободной планировкой, что является привлекательным для тех покупателей, которые готовы сами проектировать жилье, тем более, что к нежилым помещениям не применяются нормы жилищного законодательства о переустройстве и перепланировке жилого помещения. Собственник нежилого помещения имеет право выполнять работы по перепланировке или переустройству помещения без согласования государственных органов и органов местного самоуправления, если только соответствующие работы не имеют признаков реконструкции.

2. В апартаментах можно не только жить, но и оборудовать офис, указать их адрес в качестве юридического адреса юрлица. Такая особенность и делает апартамент востребованным вложением в крупных городах, где люди стремятся жить поближе к работе, даже в одном здании с офисом.

3. Согласно положениям ст. 123.12, 123.13, 123.14 Гражданского кодекса РФ, собственники нежилых помещений могут создать товарищество собственников недвижимости (аналог ТСЖ - товарищества собственников жилья) для совместного владения, пользования и, в установленных законом пределах, распоряжения имуществом, находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

4. Обычно застройщиком собственникам предлагается заключить договоры управления с Управляющей компанией, которыми регулируется порядок расходов собственника апартаментов на управление зданием.

5. Строительство апартаментов идет быстрее, чем строительство жилых домов, так как застройщику не нужно соблюдать все многочисленные нормы, необходимые для строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов.

Есть и существенные минусы:

1. Расходы на содержание апартаментов существенно выше расходов на содержание жилого помещения. Ставка налога на имущество физических лиц в отношении нежилых помещений составляет не более 0,5% их кадастровой стоимости, в то время, как налог на жилые помещения не может превышать 0,1% их кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость нежилого помещения зачастую может быть выше, чем у подобного жилого помещения. В настоящий момент в Правительстве г. Москвы рассматривается возможность понижения налоговой ставки в отношении нежилых помещений в связи с ростом кадастровой стоимости недвижимости, но итоговое решение по этому вопросу пока не принято.

2. Бремя содержания апартаментов выше, чем у собственников квартиры, поскольку тарифы на коммунальные услуги в отношении нежилых помещений превышают соответствующие тарифы в отношении жилых помещений до 40%.

3. Возможность собственника нежилого помещения использовать его любым способом, может быть и минусом для соседей такого собственника. То есть, одни жильцы апартаментов могут использовать их для проживания, а их соседи могут устраивать в них, к примеру, хостелы и кафе. Законных же способов запретить своим соседям по нежилым помещениям открыть в них гостиницу или хостел, практически нет.

4. В настоящее время жилые помещения на стадии строительства можно приобрести только на основании договора участия в долевом строительстве.

Приобрести апартаменты можно и на основании иных, в том числе, предварительных договоров купли-продажи, условия которых менее выгодны потенциальным покупателям в связи с их абсолютной незащищенностью, поскольку законодательство никак не регулирует рынок апартаментов, что особенно опасно в наше время, когда повсеместно банкротятся застройщики и изобретаются все новые и новые мошеннические схемы.

Следует обратить внимание на то, что в настоящий момент в рамках процедуры банкротства не все суды считают возможным признавать право собственности на нежилые помещения в недостроенном здании, поскольку эта возможность прямо не предусмотрена законом.

Согласно Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ, все иски о признании права собственности к застройщику, в отношении которого арбитражным судом введена процедура наблюдения, рассматриваются в рамках процедуры банкротства.

Это означает, что при введении процедуры наблюдения уже нельзя будет подать иск в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества. При отказе в признании права собственности на нежилые помещения, все помещения будут переданы в конкурсную массу и проданы в процессе банкротства, а покупатель апартаментов может требовать лишь возврата уплаченных денежных средств.

Поэтому, еще до введения наблюдения в отношении застройщика нужно успеть признать право собственности на нежилое помещение в суде общей юрисдикции, чтобы избежать возможного отказа в признании права собственности в арбитражном суде.

5. В отношении продажи апартаментов практикуется именно заключение предварительных договоров купли-продажи, которые имеют ряд нюансов. Это связано с тем, что договор купли-продажи можно заключить только на уже построенное и надлежащим образом зарегистрированное нежилое помещение, а договор долевого участия просто не выгоден для застройщика, так как его заключение подробно регулируется действующим законодательством, налагая на застройщика определенные обязательства.

Предварительный же договор не подлежит обязательной государственной регистрации, как договор долевого участия в строительстве, поэтому один и тот же апартамент может быть «продан» по предварительному договору нескольким покупателям, и этот факт проверить нельзя. Кроме того, при заключении предварительного договора застройщик не обязан заключать договор страхования от неисполнения обязательств по передаче помещения покупателю.

К сожалению, во многих предварительных договорах не указывается точный срок, когда должен быть заключен основной договор купли-продажи с передачей помещения собственнику, что является большой проблемой для потенциальных покупателей.
Чаще всего такой срок зависит от оформления права собственности застройщика на помещение, то есть, не является заранее известной датой, а полностью зависит от того, когда застройщик подаст соответствующие документы в Росреестр. Иногда в подобных договорах указана дата, не позднее которой, должен быть заключен договор купли-продажи.

Юридическим последствием не заключения договора купли-продажи до истечения срока, указанного в предварительном договоре, является прекращение предварительного договора купли-продажи, то есть прекращения обязательств застройщика по передаче помещения в собственности покупателю, поскольку в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поэтому для предотвращения последствий пропуска указанного срока следует незадого до истечения указанного срока направить в адрес застройщика заявление о заключении основного договора купли-продажи. Если же до истечения указанного в предварительном договоре срока договор купли-продажи не заключен, а заявление о заключении договора так и не было отправлено застройщику, у последнего имеются лишь обязательства по возврату полученных денежных средств, право на признание права собственности на апартамент будет утрачено.

6. Достаточно сложный порядок перевода нежилого помещения в жилое. В настоящий момент процедура и список необходимых для этого документов подробно описаны в Административном регламенте предоставления государственной услуги г. Москвы «перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение», утвержденном Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП.

С учетом вышеперечисленных «минусов», больших расходов на содержание апартамента, в случае приобретения его для дальнейшего в нем проживания, имеет смысл, все-таки, перевести его в статус «жилое помещение», что, однако, не помешает соседям сдавать свой апартамент в качестве гостиничных номеров.

Перевод помещения как решение проблемы

Следует отметить, что ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое. Для указанного перевода не требуется получение согласия всех собственников многоквартирного дома, в том числе, и в случае перепланировки помещения. Однако, если такой перевод связан с проведением работ по реконструкции дома, то будет необходимо получить согласие всех собственников помещений либо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Для изменения статуса нежилого помещения оно должно принадлежать на праве собственности заявителю и не быть ничем обременено.

Более того, оно должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или должна существовать техническая возможность привести помещение в соответствие требованиям, которые установлены частью II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N47 (в редакции от 25.03.2015) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», СНИПами, Федеральным законом от 30.12.2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и положениям ЖК РФ.

Перечень документов, необходимых для перевода помещения

Перечень документов, которые необходимо представить заявителю в уполномоченный орган, указан в ст. 23 ЖК РФ и в Административном регламенте предоставления государственной услуги г. Москвы «перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП.

На территории г. Москвы функции по переводу помещения из нежилого в жилое выполняет Департамент городского имущества г.Москвы. В случае, если заявителем выступает юридическое лицо, документы подаются непосредственно в Департамент, и в - «МФЦ», если заявителем выступает физическое лицо.

Согласно п. 2.5. указанного Административного регламента, заявитель должен подать следующий пакет документов:

  • запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя, или документ, удостоверяющий личность и полномочия представителя заявителя;
  • правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (и их копии);
  • проект переустройства или перепланировки помещения (в случае необходимости);
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, к которому следует приложить уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);
  • заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям;
  • решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний ребенок;
  • свидетельство о рождении или соответствующий документ в отношении детей-сирот, а также если свидетельство или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, были получены не в г. Москве.


Кроме указанного, выписку из ЕГРП, единый жилищный документ, поэтажный план с экспликацией, выписку из технического паспорта, справку органа технического учета о состоянии здания/помещения, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, кадастровый паспорт земельного участка, заключение Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы,

Государственная пошлина при подаче перечисленных документов не уплачивается.

Если перевод согласован, орган местного самоуправления выдает уведомление о переводе нежилого помещения в жилое. Если в согласовании отказано, об этом сообщат в уведомлении об отказе в переводе нежилого помещения в жилое.

Решение об отказе в переводе помещения из нежилого в жилое может быть обжаловано заявителем в судебном порядке в течение трех месяцев с момента получения уведомления об отказе.

Если же перевод был согласован, то можно смело получать новые документы БТИ и новое Свидетельство о праве собственности уже на жилое помещение, то есть квартиру.

Исходя из содержания настоящей статьи, хочется посоветовать: подумайте, взвесьте все «за» и «против» прежде, чем приобретать «апартамент» для дальнейшего проживания в нем, ведь перевести его в жилое помещение может и не удастся, а низкая цена при покупке будет «компенсирована» большими затратами на его содержание.

Ксения Власова, адвокат Московской коллегии адвокатов «Юлова и партнеры»

Сейчас читают:

Как обезопасить свою недвижимость (о мошенничестве с электронной подписью)

Оспаривание сделок при банкротстве

Сопровождение сделок с недвижимостью

Получить консультацию адвоката по сделке с недвижимостью

Оставить заявку

Поделитесь с друзьями
Похожие статьи
X

Закажите звонок

Наш адвокат свяжется с Вами и даст подробную информацию по интересующим Вас вопросам.



09
:
00
+7(999) 999 999
9
18
Наш адвокат свяжется с Вами