Верховный Суд указал на последствия, наступающие после заключения договора купли-продажи, который нарушает принцип единства земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.
Фабула дела
В ходе процедуры конкурсного производства было выявлено имущество Общества, а именно земельный участок и расположенный на нем недострой. По условиям мирового соглашения данное имущество должно было перейти Гражданину после погашения им всей суммы кредиторской задолженности.
Конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд с заявлением об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу о банкротстве должника.
Позиции судов
Суд первой инстанции удовлетворил требования, исходя из того, что участок и недостроенный объект принадлежат должнику на праве собственности. Также суд принял во внимание другое решение арбитражного суда, которым признан недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный между Обществом и Индивидуальным предпринимателем.
Через несколько месяцев суд округа направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Окружной суд исходил из того, что Предприниматель ещё в 2008 году перечислил обществу 10 000 000 рублей в качестве оплаты по договору участия в долевом строительстве. В итоге договор заключен не был, а деньги Предпринимателю не возвращены. В 2011 году между Обществом и ИП был заключен договор купли-продажи земельного участка, оплаченный Предпринимателем за счёт средств, внесенных ещё в 2008 году.
Также суд отметил, что нельзя признать договор купли-продажи недействительным, поскольку сделка совершена за пределами срока подозрительности.
Должник подал жалобу в Верховный Суд с просьбой отменить решение суда округа, сославшись на нарушения судом норм права.
Позиция Верховного Суда
Верховный Суд, рассматривая жалобу, напомнил, что одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Пунктом 4 статьи 35 данного Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Сделки, совершенные в нарушение, данного запрета, являются ничтожными (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Судами установлено, что на момент продажи земельного участка Предпринимателю на нём находились объекты недвижимости. Росреестр, осуществляя регистрацию, не проверил законность договора на предмет соблюдения указанного выше запрета. В связи с этим действия ведомства по регистрации перехода права собственности на земельный участок были признаны незаконными. Т.е., сделка признана ничтожной.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что спорное имущество принадлежит должнику и правомерно включено в конкурсную массу, является верным, а принятие Предпринимателем мер по признанию действий Росреестра незаконными не влияют на квалификацию договора как ничтожного.
Постановление окружного суда отменено. Решение суда первой инстанции оставлено в силе.
Актуальное по теме:
Статистика Верховного Суда: как работал суд в 2021 году?
Опубликован четвертый Обзор практики Верховного Суда за 2021 год
Фигурант дела о пожаре в «Зимней Вишне» дошёл до Конституционного Суда
