Впервые сформулированный в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков термин «недвижимое имущество», как и понятие «недвижимые вещи» (чеш. — nemovité věci) в настоящее время стало общепринятым во всех странах мира.
Предлагаем к рассмотрению актуальное из этой темы – общие вопросы недвижимого имущества (чеш. — nemovitý majetek) в ЧР-Чешской Республике, а также соответствующие изменения чешского законодательства.
Примечание: в предыдущих публикациях на страницах настоящего издания нами уделялось подобным вопросам достаточно много внимания. См., в частности заметки: «Аренда и строительство жилья в Чехии» от 06.07.2016, «Особенности коммунальной действительности многоквартирного дома в Чехии» от 24.03.2017, «Как иностранцу арендовать жилье в Чехии?» от 21.01.2017 и другие – ниже по тексту ссылки на них приводятся.
Понятие «недвижимое имущество», чеш. — nemovité věci впервые сформулированное в римском праве, в связи с введением в гражданский оборот земельных участков, в настоящее время стало общепринятым во всех странах мира.
Всеми признанный термин недвижимость, чеш. — nemovitost в широком смысле слова имеет отношение ко многому и разнообразному, что связано с недвижимым имуществом и здесь в Чехии, главным образом, это строение, чеш. — stavba, а также земельный участок, чеш. — pozemkový díl, хотя чаще используется термин – pozemek, под ним понимается поверхность земли с границами, отделяющими ее от соседствующей части земли (см. § 2a) Закона ЧР о кадастре недвижимости (кадастровый закон), чеш. — katastrální zákon). Причем в ряде случаев допускается ошибка, часто на практике ее путают с парцеллой, чеш. — parcela, а ведь это изображение земельного участка на кадастровой карте соответствующей местности, и она не является самостоятельным объектом недвижимости, как таковой, а лишь его виртуальным представлением, чеш. — podobou (здесь уместным будет привести аналогию с паспортным фото – оно является подобием гражданина-владельца паспорта).
Нормативно-правовая база
Правовая регуляторная база, в основе которой ряд следующих законов: измененный не так давно ГК-Гражданский кодекс ЧР, чеш. — Občanský zákoník с перечнем понятий из области недвижимости: § 498 касательно характеристики недвижимого имущества и еще § 505 - § 509, § 510 и посл. - определения составных вещных частей недвижимости, их принадлежность, § 1004 и посл. – о содержании недвижимости, § 1083 и посл. - о приобретении собственности, § 1240 и посл. – о характеристике права застройки - нововведение, § 2623 и посл. – о договоре об изготовлении, ремонте недвижимости, а также еще два закона: упомянутый выше Кадастровый закон и измененный более двух десятков раз Закон ЧР о земельном планировании и строительном кодексе, широко известный как закон о строительстве, чеш. — stavební zákon, регулирующие вопросы землепользования и строительства, в которых, в частности, определен порядок получения разрешений на строительные работы, регистрации земельных участков и т.п.
Наряду с этим, следует сослаться еще и на некоторые правительственные постановления, чеш. — nařízení vlády относительно вопросов содержания недвижимого имущества, управления им и пр. (см. например, - о расчете общей площади недвижимости, помещений общего пользования и отдельных вопросов хозяйствования коммунально-эксплуатационной компании, - о текущем содержании и мелком ремонте недвижимости, - о размерах штрафов за просрочку и штрафных процентов за продление с оплатой и др.).
Из-за ограниченности в объеме заметки, остановимся лишь на одной, но весьма существенной новации в чешском законодательстве в контексте анализируемой темы. Возьмем на заметку следующее.
Применительно к разрешению вопроса, каким образом чешским законодательством регулируется вопрос о возможности возведения строения на чужом земельном участке, чеш. — cizím pozemku заметим следующее.
В таком случае необходимо руководствоваться вновь введенным в Гражданский кодекс ЧР после 50-тилетнего перерыва понятием суперфиций: строение следует за землей, чеш. — stavba je součástí pozemku из Римского права superficies solo cedit - право застройки земельного участка, чеш. — právo stavby.
Этим правом застройки – вещное право на чужое имущество, чеш. — věcné právo k věci cizí, что соотносится с абсолютным правом собственности, достигается реализация возможности владельцу строителю-застройщику (возможно инвестору, в том числе), чеш. — stavebníkoví на поверхности земли, под ней на чужом земельном участке построить свою недвижимость и в последующем после регистрации ее в кадастре недвижимости, чеш. — katastr nemovitostí оперировать с ней как с предметом собственности, например, использовать в качестве залогового обеспечения и пр. (см. в дополнение заметки: «Нюансы при выдаче разрешения на строительство в Чехии» от 30.09.2018., «О чешском залоге замолвите слово» от 30.11.2017).
Замечание о некой правой коллизии, что свидетельствует о потребности развития нововведенного института права застройки при внедрении его в правовую конструкцию. Так, согласно § 1242 ГК ЧР, цитируемое понятие является недвижимым имуществом, чеш. — věc nemovitá, в то же время в Кадастровом законе ЧР (см. § 3 п. 1f – о земельной книге) введена потребность наличия информации в контексте того, что право застройки обременено земельным участком, зарегистрированным в кадастре.
Важно иметь в виду, что для права застройки с точки зрения бухгалтерской отчетности, чеш. — účetnictví (см. соответствующий одноименный Закон ЧР) ведется особая учетность, двойная запись, чеш. — podvojné účetnictví (položky: „stavby“, „zásoby“), она считается материальным имуществом, чеш. — hmotným majetkem, для целей же облагания НДС, чеш. — DPH ее соотносят с категорией товар, чеш. — zboží (см. § 4 п. 2b) закона об НДС). А так как право застройки считается недвижимым имуществом, то в случае реализации права застройки уплачивается соответствующий налог, чеш. — daň z převodu nemovitostí застройщиком (см. § 3 п. 2e) Закона ЧР о налоге с недвижимого имущества, а также подробнее заметку «Особенности взимания налогов в Чехии» от 31.07.2017).
Не лишним будет знать также и то, что застройщик имеет возможность организовать финансирование за счет кредита, чеш. — úvěr. Хотя для банков процедура оформление кредита с правом на строительство сложнее, чем кредитование самого строительства недвижимости (см. подробнее заметки: «Кредиты в Чехии» от 28.03.2019., «Чешские банковские реалии» от 28.04.2018).
Здесь как раз уместными будет остановиться еще и на вопросе так называемого долевого строительства в качестве краткой ремарки. В ЧР таковым определением не оперируют (если не брать во внимание инвестиционные фонды, где может быть реализовано коллективное финансирование проектов в области недвижимости; см. также соответствующий обновленный закон ЧР об инвестиционных компаниях и фондах, чеш. — o investičních společnostech a investičních fondech взамен предыдущего закона о коллективном инвестировании).
Обуславливается это тем, что, по устоявшимся чешским привычкам, традициям в финансировании недвижимости опосредовано банковских финансовых инструментов и относительной простоте получения денег, нет, по сути, потребности в таком для чехов новом (не используемом на практике в стране) способе финансирования строительства объектов недвижимости. А наличие, кроме того, достаточно большого выбора предлагаемых объектов недвижимости в различных стадиях завершения строительства, их беспроблемного ввода в эксплуатацию, а также правом частичного финансирования возводимого разного домостроения, пр., в том числе, жилья на любой из этапов данного процесса строительства, сводит на нет всякие возможные предложения на сей счет о долевом каком-то строительстве в том понимании, как в России.
В заключение о последних нововведениях по рассматриваемой теме в текущем 2019-м году. Полезным будет взять на заметку несколько обновлений чешского законодательства текущего года.
Внедрение, согласно изменениям Закона ЧР о конфликте интересов, чеш. — o střetu zájmů, постоянной связи чешского кадастра недвижимости с центральным регистром объявлений, чеш. — centrální registr oznámení. В помощь идентифицированию сведений об имуществе: указывается название кадастрового региона, номера листа собственности, дома, его регистрационное числовое значение и т.д.
Определение чешским народным банком ČNB - Česká národní banka параметров кредитных договоров касательно недвижимости, чеш. — parametry úvěrů na bydlení в соответствии с новеллой Закона ЧР o ČNB.
Установление рыночной стоимости по новелле Закона ЧР об оценке имущества, чеш. — o oceňování majetku в контексте налоговой базы касательно налога на имущество, доходов, НДС, сборов, а в том числе, определена процедура обработки карт цен на землю для строительства.
И последнее из новаций. Ожидается в ближайшее время очередное изменение не так давно новеллизированного закона о строительстве в надежде очередного послабления в отношении сокращения сроков получения разрешительных документов на строительство объектов недвижимости (24 июня с.г. чешским правительством одобрены соответствующие правки, предусматривающие, что с 2021 года сроки процедуры выдачи разрешений на строительство с нынешних в среднем 5,4 года сократятся до одного года).
А также на очереди приход новеллы закона в отношении агентов (маклеров) по недвижимости условий их деятельности по Закону ЧР о посредничестве в сфере недвижимости, чеш. — o realitním zprostředkování.
Другие интересные материалы адвоката:
ЧЕХИЯ – совсем (не)простой коммунальный мусорный вопрос
адвокат, партнер чешской адвокатской компании в Праге «Advokátní kancelář Kushnarenko & partners»
