Рассмотрим ситуацию, когда арендатор сделал ремонт и иные улучшения в арендуемом помещении и требует компенсации при расторжении договора. Такие улучшения могли быть сделаны как по согласованию с собственником, так и без согласия.
По общему правилу, все совершенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества в соответствии с пункта 1 статьи 623 ГК РФ составляют его собственность, если иное условия не прописаны в договоре аренды.
Таким образом, при прекращении договора аренды арендатор имеет право сохранить данные улучшения за собой и вернуть объект собственнику без улучшений.
Стоит отметить, что арендатор, выполнивший неотделимые улучшения имущества без согласия на это арендодателя, не обладает правом требования от второго возмещения стоимости данных улучшений. Данная норма установлена в п. 3 ст. 623 ГК РФ.
В случае, когда неотделимые улучшения сделаны без согласия арендодателя, то он вправе требовать привести свой объект в исходное состояние либо же принять данное имущество с улучшениями, но без возмещения их стоимости.
Нормы, установленные статьей 623 ГК РФ, носят диспозитивный характер. Это означает, что стороны могут предусмотреть в договоре иные условия.
Рекомендуем все условия прописать в договоре, а если такие условия не указаны и договор не расторгнут, то можно внести изменения в действующий договор.
С учетом пандемии, условия арендных отношений должны быть приведены в соответствие с требованиями федерального закона No98-ФЗ.
Согласно этому нормативно-правовому акту в части договоров аренды недвижимого имущества, арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, которое дает право на отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, в течение 30 дней с момента обращения арендатора.
Также в соответствии с нормами данного закона, стоимость арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, может варьироваться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
Из-за невозможности использования имущества по причине введения режима повышенной готовности на территории субъекта Российской Федерации арендатор имеет право по договорам аренды недвижимого имущества запросить у арендатора снижения размера арендной платы за период 2020 года.
Евгений Жаров - адвокат, управляющий партнер Zharov Group
Важное по теме:
Расторжение договора аренды в суде
Права арендаторов коммерческой недвижимости в период пандемии коронавируса
ФОРС -МАЖОР: коронавирус и бизнес
Суд официально признал пандемию коронавируса форс-мажором
адвокат, управляющий партнер Zharov Group
