Сколько придется платить экс-арендатору, который нарушил договор, пояснили в Верховном суде России.
Фабула дела
Бизнесмен сдал помещения в аренду вплоть до июня 2018г. Но в 2015г. он досрочно прекратил договор, так как арендатор неоднократно задерживал оплату. Взамен предприниматель два раза заключил договоры с новым арендатором, однако на меньшую сумму. Он потерял доход примерно в 2 млн рублей, по этой причине и подал в суд иск к экс-арендатору.
Суды трех инстанций не встали на сторону арендодателя. Согласно их мнению, он сократил плату по своей воле и не доказал, что в этом вина экс-арендатора. Кроме того, цены на рынке аренды к тому моменту упали.
Также суды подчеркнули, что ст. 393.1 Гражданского кодекса в данном деле применить невозможно. Согласно их позиции, норма распространяется только на случаи, когда цена замещающего договора выше цены расторгнутого, т.е. расходы по новому договору больше расходов по первоначальному. А в этой ситуации затрагивается вопрос о неполученном доходе.
Как расторгнуть договор аренды в суде? Читайте
Как проходит признание договора аренды недействительным?
Что решил Верховный Суд
С таким подходом оказался не согласен ВС, сделавший ряд замечаний. Прежде всего, договор расторгнут в связи с несоблюдением арендатором своих обязательств. В итоге арендодатель был вынужден искать другого контрагента. Следовательно, экс-арендатору необходимо возместить вызванные этим убытки (не полученный от аренды доход). Ст. 393.1 ГК здесь применима, указал ВС.
Наконец, арендодатель не уменьшал стоимость аренды произвольно. Это доказал анализ рынка, которым нижестоящие инстанции обосновали невиновность арендатора, хотя именно он несет риск изменения цен на рынке.
В результате дело отправили на новое рассмотрение.
Определение ВС РФ от 4 октября 2018г. N309-ЭС18-8924
