Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Совершение сделок, сопряженных с приобретением имущества, всегда носит рисковый характер. Прежде всего покупатель несет риск приобретения имущества у продавца, который не имеет право отчуждать.

Важно отметить, что добросовестный приобретатель является таковым при условии, что не знал и не мог знать о том, что у лица нет прав на отчуждение. Поэтому необходимо проявить должную осмотрительность при проверке правомочий продавца.

Судебная практика в настоящее время складывается таким образом, что собственник имущества несет бремя доказывания обстоятельств, которые являются бесспорными основаниями для истребования имущества у покупателя.

Собственник должен доказать наличие у него права собственности и факт того, что покупатель владеет имуществом незаконно. (Определение Верховного Суда РФ от 11.02.2014 № 4-КГ13-35).

К основаниям истребования имущества у покупателя относят:

1. Имущество выбыло помимо воли собственника, либо лица, которому он передал имущество.

Суд удовлетворил требование конкурсного управляющего, так как спорное имущество было утрачено помимо воли должника, являющегося его собственником, передача имущества надлежащим образом не оформлена, что исключает правомерность его приобретения. (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.01.2015 № Ф04-2314/2014 по делу № А27-8619/2013).

Так же, например, если собственник не подписывал договор купли-продажи, заявление о регистрации перехода права собственности на объекты не подавал, то нужно в суде заявить ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы.

Тогда суд удовлетворит требования, поскольку подписи от имени собственника на договорах, актах приема-передачи имущества выполнены не собственником, а иным лицом с подражанием подписи, а выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является самостоятельным основанием для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.04.2015 по делу № А42-6788/2013).

Если виндикационный иск предъявило лицо, утратившее право собственности на имущество на законных основаниях, этот иск не подлежит удовлетворению. (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 5194/09 по делу № А60-10028/2008-С2)

Совершив сделку отчуждения имущества и передав его во исполнение договора в собственность покупателя, продавец утрачивает вещные права на указанное имущество, в связи с чем он не имеет права на основании ст. 301 ГК РФ требовать его возврата. Неисполнение встречного обязательства по договору об оплате полученного имущества другой стороной не является основанием для того, чтобы считать неправомерным последующее отчуждение имущества третьим лицам. (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.1998 № 2938/98)

2. Собственник должен доказать недобросовестность приобретателя.

Виндикационный иск собственника удовлетворен, так как покупатель является недобросовестным приобретателем в силу того, что цена приобретенного им автомобиля ниже рыночной в 35 раз. (Апелляционное определение Самарского областного суда от 05.08.2014).

Суд признал договор купли-продажи земельного участка с садовым домом недействительным, применил последствия недействительности сделки, истребовал имущества из чужого владения поскольку собственник имел психическое заболевание в силу которого не мог понимать значение собственных действий и руководить ими.

При таких обстоятельствах собственник вправе истребовать имущество независимо от добросовестности или недобросовестности приобретателя. (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.12.2014 № 33-19472/2014 по делу № 2-2588/2014).

Вместе с тем, доказать недобросовестность приобретателя в складывающейся судебной практике является затруднительным, если собственник не обладает неоспоримыми доказательствами недобросовестности покупателя.

Собственник не может ссылаться на определение суда, в котором заключенный им договор купли-продажи с первым покупателем был признан недействительным при истребовании имущества у покупателей по последующим договорам. (Определение Ивановского областного суда от 01.10.2014 по делу № 33-210).

В удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным отказано, поскольку наследником не представлено доказательств того, что новый собственник спорных объектов недвижимости является недобросовестным приобретателем, как и не представлено доказательств того, что у наследника имеются субъективные права в отношении спорного имущества, так как материалами дела не подтверждается, что наследник в установленном законом порядке принял наследство. (Определение Ленинградского областного суда от 07.03.2013 № 33-1023/2012).

3. Собственник должен доказать факты, при которых покупатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Между сторонами был заключен договор поставки, содержащий условие о запрете покупателю отчуждать технику третьим лицам до полной оплаты и перехода к нему права собственности. В нарушение условия покупатель передал экскаватор третьему лицу. По причине неполной оплаты первоначальный договор был расторгнут и суд удовлетворил требование поставщика об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку правомочия на передачу спорного имущества у первого покупателя отсутствовали, а второй покупатель не проявил осмотрительности, в связи с чем признан недобросовестным приобретателем. (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.11.2011 по делу № А27-1071/2011).

Суд удовлетворил требование собственника, потому что оспариваемые сделки противоречат требованиям закона и являются ничтожными. В обоснование определения суд указал, что «При осуществлении покупки спорного имущества покупатель должен был проявить степень осмотрительности и внимательности для установления законных полномочий продавца, несмотря на наличие при подписании договора купли-продажи документов и обстоятельств, не вызывающих сомнений в добросовестности контрагента. Покупатель проявил явную неосмотрительность, поскольку не проверил в должной мере сведения обо всех предыдущих сделках, совершенных в отношении спорного имущества. Более того, спорное имущество в короткий промежуток времени стало объектом повторного отчуждения». (Апелляционное определение Самарского областного суда от 18.11.2014 № 33-11311/2014).

Из вышесказанного следует, что при совершении сделки по приобретению имущества, Вы должны:

1. Проверить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на имущество у продавца;

2. Сделать запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на подтверждение права собственности в отношении имущества у отчуждателя;

3. Обратить внимание нет ли судебного спора в отношении имущества или продавца;

4. Удостовериться, что собственник не имеет психическое заболевание, которое может повлиять на понимание значения собственных действий или управлять ими в момент совершения сделки;

5. Не приобретать имущество по явно заниженной цене, в сравнении с рыночной стоимостью данного вида имущества;

6. Убедиться, что имущество в короткий срок не переходило по ряду сделок от одного лица к другому;

7. Произвести сделку в строгом соответствии с законодательством.

Такие действия помогут Вам обезопасить себя от негативных последствий приобретения имущества.

Адвокатское бюро "Правовая гарантия"

X

Закажите звонок

Наш адвокат свяжется с Вами и даст подробную информацию по интересующим Вас вопросам.



09
:
00
+7(999) 999-99-99
9
18
Наш адвокат свяжется с Вами