Обращение взыскания на единственное жилье должника: когда это возможно?

Обращение взыскания на единственное жилье запрещено и по ГПК, и по закону о банкротстве. Право на жилище - одно из основных конституционных прав. Исполнительский иммунитет обеспечивает минимальные социальные гарантии для граждан.

Содержание:

• Обращение взыскания на жилье в ипотеке;
• Если у должника жилье не единственное - что тогда?
• Если жилье признали роскошным;
• Если есть злоупотребления со стороны должника;
• Что делать должнику при обращении взыскания на жилье?

Жилье должника обременено ипотекой

Законодательство устанавливает только один случай, когда единственное жилое помещение допускается реализовать в принудительном порядке. Это возможно, когда оно обременено ипотекой.

Но судебная практика выработала дополнительные условия, при которых единственное жилое помещение может быть реализовано с целью погашения долгов.

Особенно остро этот вопрос стоит при рассмотрении дел о несостоятельности (банкротстве).

На одной чаше весов - интересы кредиторов, на другой - конституционные права граждан.

Именно соблюдение баланса в этом случае обеспечивает справедливость судебного решения. Но как быть в ситуации, когда граждане явно злоупотребляют своими правами, или когда единственная квартира стоит в несколько раз больше долга гражданина, а других доходов у него нет?

Когда квартира, дом, земельный участок под домом обременены залогом, то залоговый кредитор вправе обратить на них взыскание, как в порядке обычного гражданского производстве, так и при банкротстве должника. В последнем случае жилье попадает в конкурсную массу.

Но, если оставшаяся задолженность незначительна по отношению к стоимости квартиры, то обращать взыскание даже на ипотечное жилье нельзя.

ВС РФ в Определении от 23.04.2019 года по делу №49-КГ19-5, возвращая дело в суд апелляционной инстанции, указал судам, на что обязательно нужно обращать внимание при рассмотрении подобных дел:

• соотношение суммы долга и стоимости заложенного имущества,
• рыночную стоимость жилья (истец указал первоначальную стоимость квартиры на момент выдачи кредита, но за 4 года ее цена на рынке недвижимости выросла почти в два раза),
• количество допущенных при оплате кредита просрочек.

Внимание! Если вы допустили просрочку более трех раз за 12 месяцев, то на квартиру, обремененную залогом, может быть обращено взыскание даже при незначительной задолженности. Поэтому не допускайте такой ситуации, при появлении проблем с платежами, сразу же обращайтесь в банк с заявлением об отсрочке платежей либо о предоставлении «ипотечных каникул».

Когда жилье не признают единственным

Если должник имеет несколько жилых помещений, то решение вопроса о том, какое из них исключить из конкурсной массы, остается за судом.

В одном деле суд отказался признать единственным жильем квартиру стоимостью более 20 миллионов рублей, учитывая, что у должника был еще дом стоимость один миллион рублей (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.10.2017 по делу А56-71357/2015).

Кроме того, суды учитывают, где фактически проживает должник и члены его семьи. Если в квартире должника проживают иные лица, а он зарегистрирован и живет в другом помещении, не являющимся его собственностью, то суды могут включить спорную квартиру в конкурсную массу (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.09.2017 по делу А03-4289/2016).

Также не поможет и регистрация в более дорогом жилье перед самым банкротством, если ранее должник проживал в другом помещении и был в нем прописан. Суды воспринимают такие действия как злоупотребление правами.

Роскошное жилье должника

Но даже, если единственное жилье не обременено ипотекой, при банкротстве есть риск его лишиться.

Конституционный суд еще в Постановлении №11-П от 14.05.2012 года указал, что исполнительский иммунитет не может распространяться на жилое помещение, характеристики которого превышают разумные потребности граждан в жилье.

В противном случае баланс интересов кредиторов и должника будет нарушен. Решение вопроса о том, по каким критериям определять «роскошное» жилье, а также определение порядка обращения взыскания на такое жилье КС оставил за законодателем.

До настоящего времени соответствующие изменения в ГПК РФ так и не были внесены.

Судебная практика вырабатывает свои критерии, по которым единственное жилое помещение может считаться «роскошным» и явно превышающим разумную потребность в жилье. Но они отличаются и в разных регионах, и в разных судах.

В одном деле, суд решил, что земельный участок площадью 862 кв.м. с расположенным на нем объектом незавершенного строительства – жилым домом общей площадью 472,5 кв.м. нельзя исключать из конкурсной массы. Тем более, что ранее здание использовалось как гостиница.

Кроме того, на этом же участке находится жилое здание меньшей площади, которое может быть использовано для проживания должника и его семьи (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 июня 2020 года по делу А03-9949/2017).

В другом деле, арбитражный суд округа указал, что исполнительский иммунитет не может распространяться на жилой дом площадью почти 900 квадратных метров и земельный участок площадью полторы тысячи квадратных метров. Судьи решили, что отсутствие законодательного регулирования обращения взыскания на единственное жилье не исключает покупки для должника иного жилья либо поиск иных решений (Постановление АС Поволжского округа от 27.11.2018 по делу А65-23235/2015).

Но в Определении от 29 октября 2020 года по делу А71-16753/2017 ВС РФ прекратил практику нижестоящих судов по приобретению для должников жилья меньшей площади взамен «роскошного».

Верховный суд напомнил, что КС РФ исключил возможность решать данный вопрос правоприменителю до внесения изменений в законодательство.

Кроме того, в этом деле судьи высшей инстанции подчеркнули, что жилье площадью 40 квадратных метров даже для одного человека нельзя считать роскошным. Но что делать судам и как поступать с единственным жильем, явно превышающим разумную потребность семьи должника в жилье, до внесения изменений в законодательство Верховный суд не сказал, вопрос остается открытым.

Злоупотребления со стороны должника

Суды также не исключают из конкурсной массы жилое помещение в качестве единственного и в случае злоупотреблений со стороны банкрота, если гражданин накануне банкротства пытается сделать все, чтобы самое большое и дорогое жилье осталось единственным (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.03.2018 года по делу А46-13847/2016).

В определении от 29.11.2018 по делу №А40-67517/2017 Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в связи со злоупотреблением правом со стороны должника. Должник пытался вывести из конкурсной массы трехэтажную пятикомнатную квартиру площадью почти 200 квадратных метров. Он не проживал в этой квартире, но прописался там перед банкротством. Кроме того, гражданин пытался недобросовестно вывести дорогое жилье из-под взыскания, он передал квартиру жене по соглашению о разделе имущества при разводе, а она подарила квартиру дочери. Сделки были признаны недействительными.

Дело Анатолия Фрущака, которое рассматривал Верховный Суд

Об этом говорится в определении ВС РФ по делу россиянина Анатолия Фрущака.

Разбирательство по этому делу длится почти 10 лет. Гражданин задолжал кредитору свыше 13 млн рублей и летом 2017 г. по собственному желанию его признали банкротом. Суд начал процедуру реализации имущества должника.

В собственности Фрущака была 5-комнатная квартира площадью 198 кв.м. Ее стоимость оценивалась в 28 млн руб., она официально являлась единственным жильем гражданина и по закону не могла быть изъята. Должник подал ходатайство об исключении квартиры из конкурсной массы, Арбитражный суд столицы, апелляция и кассация с ним согласились.

После этого представители кредитора пожаловались в Верховный суд. Во время заседания они указали судьям на то, что в попытке Фрущака сохранить шикарное жилье заметны признаки недобросовестности и злоупотребления. При этом, отметила адвокат Юлия Никишина, злоупотребление правом со стороны должника имело длящийся характер: с ее слов, за 10 лет должник не сделал ни одной добровольной выплаты для погашения задолженности.

Защитники кредитора также отметили, что само банкротство гражданина было инициировано лишь для того, чтобы применить ст.446 ГК об имущественном иммунитете, т.е. с целью сохранения недвижимости.

Посовещавшись, Экономколлегия Верховного суда отменила решения нижестоящих судов. Дело отправили на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В начале 2017 г. представители Минюста предложили отменить запрет на изъятие у должников единственного жилья. При этом оговаривались ограничения. Например, взыскание могло коснуться только помещений, стоящее более чем в 2 раза больше того, что полагается собственнику и его семье по закону. Площадь также должна быть как минимум в 2 раза больше нормативной. Инициативу подвергла критике Общественная палата.

Что же делать должнику?

Рассчитывать на неоднозначную судебную практику и на то, что единственное жилье никто не отберет - не лучшее решение.

Если вам грозит банкротство первое, что нужно сделать - привлечь квалифицированного адвоката, специализирующегося на делах о банкротстве.

Чем поможет адвокат по банкротству:

• проанализирует все ваши сделки с жилой недвижимостью, совершенные накануне банкротства, на предмет их оспаривания;
• поможет собрать доказательства и обосновать свою позицию;
• составит необходимые процессуальные документы;
• опираясь на законодательство и судебную практику, поможет вам отстоять в арбитражном суде ваше единственное жилье от включения в конкурсную массу и реализации.

Помощь адвоката по банкротству в Адвокатском бюро «Правовая гарантия»

Мы защищаем интересы доверителей в делах о банкротстве с самого начала действия Федерального закона N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и поправок к нему (касательно банкротства физических лиц).

Услуги по юридическому сопровождению процедуры банкротства оказывают опытные адвокаты.

ДЛЯ ВАС полный перечень услуг: от оценки перспективы банкротства до сопровождения банкротства «под ключ».

Вы можете выбрать тот формат работы, который Вам удобен.

Перед стартом работы по Вашему делу, мы всегда даем комплексную оценку перспективы избавиться от долгов. Если Вам банкротиться невыгодно - мы честно скажем об этом сразу.

Мы даем рассрочку на сопровождение процедуры банкротства - в 1 год. Ведение дела о банкротстве адвокатом обойдется Вам от 10 000 руб./месяц.

ТОП-5 ценных статей по банкротству от наших адвокатов:

О том, какие сделки нельзя заключать перед банкротством

Все о подводных камнях процедуры банкротства

Когда неразумные действия арбитражного управляющего можно оспорить

Реальные последствия банкротства физических лиц

Как видите, мы за честный подход к банкротству. Мы не скрываем, банкротство - не «волшебная таблетка» от долгов. Это иногда невыгодно. Это иногда рискованно. Но если подойти к процедуре осознанно - то вероятность избавиться от долгов (а не просто признать себя банкротом, это не одно и то же!) высока.

Балдин Дмитрий Александрович

Директор адвокатского бюро «Правовая гарантия».
Адвокат с опытом более 20 лет.